Sốt đất khắp nơi, người nghèo càng khó mua nhà

Thời gian qua, các cơn sốt đất xảy ra đồng loạt tại nhiều địa phương và trên diện rộng. Không chỉ giá đất nền tăng, giá chung cư trên cả nước cũng tăng. Theo chuyên gia, sốt đất sẽ tác động lớn đến thị trường nhà ở giá thấp.

Cụ thể, giá đất được đẩy lên cao ngất ngưởng (trong đó bao gồm cả đất nông nghiệp), sẽ gây khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh. Các chi phí đền bù, GPMB cao, nộp thuế cao…góp phần đẩy giá nhà lên mức cao mới, khiến cơ hội sở hữu nhà ngay cả ở ngoại ô hoặc các khu vực ven đô, chung cư cũng là điều xa vời đối với người có thu nhập thấp.

Theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tại Hà Nội và TP.HCM, giá nhà và chung cư của các dự án thuộc phân khúc bình dân hiện tăng lên mức ngang bằng phân khúc trung cấp, giá phân khúc trung cấp lại tăng tương đương phân khúc cao cấp, trong khi chất lượng không đổi.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, nếu xu hướng này tiếp tục diễn ra, dòng sản phẩm chung cư, nhà ở giá 2 tỷ đồng sẽ "tuyệt chủng". Điều đó đồng nghĩa với việc cơ hội sở hữu một căn nhà của phần lớn người dân tại Hà Nội và TP.HCM ngày càng trở nên xa vời, hoặc phải mất nhiều năm để tích lũy.

Báo cáo của Savills Hà Nội cũng cho thấy, quý IV/2020, huyện Gia Lâm ghi nhận giá bán sơ cấp của một dự án mở bán mới đạt trên 1.900 USD/m2, tương đương 44 triệu đồng/m2, cao hơn các quận nội thành trong thời gian gần đây. Tại khu vực ven vành đai 3, giá bán cũng từ 40-60 triệu đồng/m2. Còn tại nhiều dự án ở ven đô, mức giá cũng từ 41-49 triệu đồng/m2.

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM trong số 3.000 căn hộ và nhà ở đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai được xét duyệt trong tháng 2/2021 thì 100% các căn hộ có giá bán trên 40 triệu đồng/m2. Như vậy, với căn hộ 50m2, người dân phải chi ra hơn 2 tỷ đồng.

Cũng theo nhận định của một số chuyên gia bất động sản, việc điều chỉnh tăng khung giá đất tại Hà Nội mới đây cũng sẽ có thể khiến các dự án trong tương lai tăng giá, do chi phí trả tiền thuê đất của chủ đầu tư tăng lên.

Trong khi đó, năm 2020, Bộ Xây dựng cho biết, đang trình Chính phủ ban hành nghị quyết về phát triển nhà ở thương mại giá thấp dưới 20 triệu đồng/m2, với nhiều cơ chế đột phá như giảm thuế, giảm tiền sử dụng đất dự án, cắt bớt thủ tục thực hiện dự án.

Tuy nhiên, với khung giá đất được điều chỉnh, cũng như cơn sốt đất đã đi qua, dường như để có nhà ở thương mại giá thấp dưới 20 triệu đồng/m2 vẫn là điều khó xảy ra.

Mới đây, Bộ TN&MT, Bộ Xây dựng và chính quyền nhiều địa phương đã yêu cầu các tỉnh rà soát, kiểm tra việc tăng giá đất nhằm đảm bảo phù hợp điều kiện thực tế phát triển của địa phương. Ngoài ra, các địa phương sẽ phải công khai thông tin quy hoạch, tiến độ dự án phát triển cơ sở hạ tầng, bất động sản, đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính...

Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng, việc yêu cầu các tỉnh rà soát, kiểm tra việc tăng giá đất mới chỉ là mệnh lệnh hành chính. Trên thực tế, giá đã neo ở mức cao, kể cả thị trường có ổn định lại thì mức giá cũ cũng khó trở lại được như cũ, mà chỉ là giảm phần nào.

Ngoài "sốt đất", theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), bảng giá đất mới tăng cũng kéo giá nhà ở tăng theo. Giá thành nhà ở bao gồm nhiều yếu tố, trong đó có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Tiền sử dụng đất thường chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ dự án nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành dự án nhà phố; trên dưới 50% giá thành dự án biệt thự và là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường.

“Do vậy, mức giá của khung giá đất, bảng giá đất tăng tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn”, ông Lê Hoàng Châu nói.