Kiểm soát chặt chẽ phân lô, bán nền, mua bán, chuyển nhượng đất đai để “hạ nhiệt” thị trường bất động sản

PV: Thưa ông, thời gian vừa qua liên tiếp xảy ra tình trạng “sốt đất”, đặc biệt từ đầu năm đến nay, hiện tượng “sốt đất” xảy ra ở nhiều nơi, cả 3 miền đất nước đều có thông tin về tình trạng “sốt đất” này. Vậy ông có nhìn nhận gì về tình trạng này?

Ông Đào Trung Chính: Theo chúng tôi quan sát, từ nửa cuối năm 2020 đã bắt đầu có tình trạng thị trường bất động sản ấm lên. Tôi cho rằng đây là một câu chuyện cũng đang làm đau đầu các nhà quản lý hiện nay. Ở đây tôi cho là có mấy nguyên nhân. 

Thứ nhất, chúng ta thấy có một dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Các nhà đầu tư nhìn nhận Việt Nam là một điểm đến an toàn. Chúng ta xử lý được vấn đề dịch bệnh tốt. Ngay từ nửa cuối năm ngoái, tôi đã chứng kiến rất nhiều nhà đầu tư vào tìm các khu công nghiệp, khu chế xuất để thuê đất. Thứ hai, chúng ta cũng thấy các nhà đầu tư nhỏ lẻ hiện nay, kể cả những người dân cho rằng đầu tư vào bất động sản là kênh tốt nhất trong giai đoạn hiện nay, nên có dịch chuyển dòng vốn chuyển sang đầu tư bất động sản. Thứ ba nữa là từ thị trường chứng khoán. Các nhà đầu tư trong giai đoạn vừa rồi chuyển phần chứng khoán mà người ta làm được sang mua bất động sản để găm giữ, để bảo vệ đồng vốn. 

Và cái quan trọng nữa tôi cũng thấy là tín dụng cho bất động sản trong thời gian qua cũng có nhiều cởi trói. Đấy là những tác động về đầu tư, kinh tế. Bên cạnh đó là vấn đề quy hoạch. Chúng ta có dự kiến sẽ mở rộng một số các quy hoạch các dự án. Ví dụ như dự án Cần Giờ, dự án ven sông Hồng... Các địa phương cũng có chủ trương sẽ nâng cấp một số huyện lên thành thành phố, thành quận. Chúng ta có mở một số các quy hoạch về sân bay. Tất cả những thông tin đấy làm cho thị trường bất động sản ấm lên, đặc biệt là sôi động trong giai đoạn gần đây.

PV: Với sự sốt đất đồng loạt ở cả 3 miền đất nước thì theo ông liệu đây có phải là sự bất thường hay không?

Ông Đào Trung Chính: Tôi cho rằng bên cạnh sự ấm lên như vậy, sự gai tăng một cách đột biến, thành một trào lưu như vậy thì trở thành bất thường. Bất thường ở đây có những khu vực giá đất thị trường tăng lên 3-4 lần, kể cả đất nông nghiệp người ta cũng chào mời mua bán thì tôi cho là bất thường.

PV: Với những nguyên nhân mà ông chỉ ra thì Bộ Tài nguyên và Môi trường và các tỉnh/thành có thể làm gì để kiểm soát tình trạng “sốt đất” cũng như thổi giá đất lên cao như vậy?

Ông Đào Trung Chính: Thứ nhất, tôi cho là về tình trạng hiện nay, chúng ta phải kiểm soát việc mua bán, chuyển nhượng đất đai trên thị trường. Tôi cho là những câu chuyện cứ đi mua đất nông nghiệp rồi sau đó lại tìm cách chia, tách, phân lô, bán nền thì phải nghiêm cấm và phải đúng quy hoạch. Thứ hai là chúng ta phải tính toán cho được nhu cầu thực về đất ở, đất sản xuất, kinh doanh, đất phi nông nghiệp. Hiện nay chúng ta đang làm quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của cấp tỉnh, trong đó có nội dung về quy hoạch sử dụng đất. Chúng ta sẽ phải dự kiến đủ nhu cầu về đất ở, đất sản xuất, kinh doanh trong quy hoạch cấp tỉnh cho đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2050. 

Về quản lý đăng ký giao dịch, đặc biệt là chia, tách thửa, phân lô, bán nền, chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện các dự án nhà ở thì phải làm chặt. Phải thanh tra, kiểm tra các dự án bất động sản nằm đắp chiếu bởi chưa có nhu cầu thực sự. Khi đó chúng ta phải thúc đẩy để có nguồn hàng ra làm hạ nhiệt thị trường bất động sản. Như vậy thì bất động sản về nhà ở, bất động sản về du lịch nghỉ dưỡng và kể cả bất động sản sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, tức là bất động sản cho các khu công nghiệp, doanh nghiệp cũng phải có nguồn cung để hạ được nhiệt xuống.

PV: Cụ thể ở đây, trách nhiệm của Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng như các địa phương kiểm soát tình trạng này là gì?

Ông Đào Trung Chính: Về phía Trung ương có một số bộ, ngành. Ví dụ như Bộ Xây dựng quản lý về thị trường bất động sản, đặc biệt trong đó có bất động sản nhà ở, Bộ Kế hoạch và Đầu tư tham gia về quy hoạch các khu công nghiệp, khu chế xuất và đồng thời Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng là cơ quan quản lý về việc mở các dự án đầu tư, cấp phép đầu tư. Hay như là Bộ Tài chính xoay quanh vấn đề về thuế, nghĩa vụ tài chính về đất đai, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng nhà đất. Ngân hàng Nhà nước quản lý vấn đề về tín dụng cho bất động sản. Về phía Bộ Tài nguyên Môi trường thì quản lý vấn đề về giá đất. 

Trước mắt, yêu cầu các địa phương không được điều chỉnh bảng giá đất tăng lên. Hiện nay chúng ta đã giữ ổn định từ năm 2020 đến 2024. Thứ hai, chỉ đạo các địa phương khẩn trương lập quy hoạch sử dụng đất trong quy hoạch cấp tỉnh, cấp huyện để đảm bảo được nguồn cung. Thứ ba nữa là kiểm soát chặt chẽ việc đăng ký giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất đai, các thông tin về quy hoạch sử dụng đất. Đấy là trách nhiệm của Bộ Tài nguyên và Môi trường. 

Đối với các địa phương thì phải công bố công khai các quy hoạch, đặc biệt là thực hiện các quy hoạch khẩn trương, trong đó, liên quan tới việc mua bán chuyển nhượng đất nông nghiệp trái phép, chia lô, phân lô, bán nền trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép sang làm nhà ở hoặc các dự án thông tin sai sự thật thì địa phương phải kiểm soát rất chặt để cảnh báo cho những người dân, cho các nhà đầu tư. Đặc biệt là có một bộ phận đầu cơ thì phải kiểm soát chặt.

PV: Qua sự việc “sốt đất” lần này, ông có khuyến cáo như thế nào đối với người dân và doanh nghiệp trong giai đoạn hiện nay?

Ông Đào Trung Chính: Thứ nhất là đối với người dân, chúng tôi cho là theo trào lưu là rất nguy hiểm. Nếu như chúng ta chuyển tiền vào đấy, sau đó cơn bong bóng vỡ mà không thanh khoản, không bán được thì sẽ gây nhiều hệ lụy, đặc biệt là có khi lại còn phải vay mượn để tham gia lướt sóng. Đấy là những vấn đề cần phải cảnh giác. 

Thứ hai nữa là cảnh giác cao độ về việc chào mời của các đối tượng gọi là cò các dự án. Khi mình xem phải cụ thể, hợp lý chứ không phải là một dự án trên giấy. Cái đó sẽ nguy hiểm. 

Đối với các doanh nghiệp thì tôi cho có hai loại doanh nghiệp. Một là các doanh nghiệp tham gia vào phát triển thị trường bất động sản thì đề nghị khẩn trương thực hiện các dự án đã được giao, đã được quyết định đầu tư. Còn đối với các doanh nghiệp tìm đất trong các khu, cụm công nghiệp, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì cần đăng ký nhu cầu sử dụng để chúng ta lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trên cơ sở đó sẽ từng bước tháo gỡ được vấn đề này.

PV: Xin cám ơn ông về cuộc trao đổi này!