Vì sao giá bất động sản thế giới tăng vọt bất chấp đại dịch?

Nhật báo Le Figaro dẫn nhận định của giới kinh doanh bất động sản quốc tế cho rằng ở một số quốc gia, giá nhà ở đang tăng nhanh hơn đáng kể so với mức thu nhập hộ gia đình.

Xu hướng giá bất động sản tăng

Trong những năm gần đây và đặc biệt từ năm 2020, giá bất động sản đã liên tục leo thang trên phạm vi toàn cầu do dòng tiền đổ vào lĩnh vực này tăng đột biến, trái ngược với những gì đã xảy ra sau cuộc suy thoái kinh tế nghiêm trọng vào năm 2008. Một nghiên cứu thực hiện từ quý III/2021 của công ty tư vấn toàn cầu Global Sovereign Advisory (GSA) cho thấy mức tăng trung bình của bất động sản trong năm 2021 là 11%. Có hơn một chục quốc gia chứng kiến mức tăng trên 15%, thậm chí lên đến 25% ở Australia và 28% ở New Zealand.

Theo quan sát của nhà kinh tế trưởng Julien Marcilly thuộc tập đoàn GSA, sự tăng giá bất động sản được thể hiện rõ nét hơn ở các nền kinh tế phát triển, thậm chí cao gấp đôi so với các nước mới nổi. Ở một số quốc gia như Thổ Nhĩ Kỳ và Brazil, chỉ số bất động sản tăng theo mức độ lạm phát.

Trung Quốc là một trường hợp đặc biệt trong nhóm các quốc gia mới nổi. Sự tăng giá của bất động sản ở nước được thúc đẩy bởi chính sách tiền tệ mở rộng và tình trạng cung không đủ cầu về cơ cấu nhà ở tại các thành phố lớn. Tuy nhiên mới đây, các biểu hiện về sự chuyển hướng ngược lại trên thị trường Trung Quốc đang khiến Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) lo ngại.

Theo chuyên gia kinh tế Julien Marcilly, sở dĩ giá bất động sản ở các nước phát triển tăng vọt là do các nước này đưa ra những gói vay ưu đãi và điều kiện tín dụng rất thuận lợi để hấp dẫn người mua, dẫn đến cầu nhiều hơn cung. Trong khi đó, ở các nước mới nổi, các ngân hàng trung ương lại phản ứng mạnh hơn với lạm phát, bắt đầu tăng lãi suất vào đầu mùa xuân năm 2021 khiến thị trường nhà đất ít hấp dẫn hơn.

Làn sóng tăng giá bất động sản còn được thúc đẩy bởi tín dụng giá rẻ, sự thèm muốn lợi nhuận của các nhà đầu tư, nguồn tiết kiệm dồi dào trong dân, mức độ già hóa dân số tăng nhanh và nguồn cung nhà ở không đủ đáp ứng nhu cầu, thêm vào đó là những biến động do đại dịch gây ra.

Sự phát triển của mô hình làm việc từ xa đã tạo ra những nhu cầu mới. Mong muốn có một diện tích phù hợp hơn với nhiều cây xanh và không khí ít ô nhiễm hơn đã thúc đẩy người mua tìm đến các khu vực ven đô và các thị trấn vệ tinh để được hưởng thụ cuộc sống tốt hơn. “Tại Mỹ, nhu cầu gia tăng đã dẫn đến số lượng nhà để bán giảm xuống mức thấp nhất từ trước đến nay”, theo ghi nhận từ GSA.

Những “đô thị bong bóng”

Hiện nay, các dấu hiệu của sự phát triển quá nóng ngày càng lộ rõ, với giá nhà được định giá cao hơn 20% ở nhiều quốc gia, trong đó có Canada, Mỹ và New Zealand. Ở châu Âu, các nước như Đức, Áo, Hà Lan và thậm chí cả Bồ Đào Nha cũng ghi nhận mức tăng đột biến của bất động sản. Ngược lại, giá nhà tại Italy và Tây Ban Nha lại bị định giá thấp hơn. Hai quốc gia này đã từng phải trả giá đắt cho sự bùng nổ của bong bóng bất động sản vào năm 2008, dẫn đến khủng hoảng nợ công.

Trong đánh giá hàng năm về rủi ro bất động sản, được công bố vào mùa thu năm ngoái, ngân hàng đầu tư đa quốc gia của Thụy Sỹ UBS đã chỉ ra 9 đô thị đang trong tình trạng bong bóng, trong đó hai thành phố của Đức là Frankfurt và Munich, được liệt kê trong số bốn thành phố đầu tiên.

Ngoài ra còn có Toronto, Hong Kong (Trung Quốc), Zurich, Vancouver và cả Paris, mặc dù giá nhà ở thành phố này đã có sự điều chỉnh nhẹ 1% từ giữa năm 2020 đến giữa năm 2021. “Tóm lại, rủi ro bong bóng đã tăng lên trong năm qua, giống như rủi ro điều chỉnh giá” ngân hàng Thụy Sỹ cảnh báo. Mức dư nợ cho vay cầm cố đã tăng nhanh ở hầu hết mọi nơi trong những quý gần đây do các hộ gia đình buộc phải vay những khoản tiền lớn hơn. Tỷ lệ nợ trên thu nhập đã tăng lên.

Ngân hàng Bundesbank gần đây đã bày tỏ lo ngại về sự tăng giá bất động sản ở Đức (ước tính được định giá cao hơn từ 15 đến 30%), cũng như tốc độ vay nợ tăng quá mức. Phó Chủ tịch ngân hàng Claudia Buch nói với Financial Times: “Chúng tôi cho rằng rủi ro tín dụng đang bị đánh giá thấp”. Các ngân hàng đã không đánh giá đầy đủ rủi ro vỡ nợ của người đi vay và khả năng tăng lãi suất.

Việc hạ nhiệt, dần dần hay đột ngột, còn phải phụ thuộc vào động thái của các ngân hàng trung ương, mức độ thắt chặt tiền tệ và cả các biện pháp điều tiết. Một nghiên cứu được GSA trích dẫn ước tính rằng việc tăng lãi suất cho vay 1 điểm phần trăm sẽ làm giảm giá nhà từ 1,8% đến 2,8%.