Trung Quốc tiếp tục 'mạnh tay' ổn định thị trường bất động sản

Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc và Cơ quan quản lý và bảo hiểm ngân hàng Trung Quốc ngày 11/11 đã ra “Thông báo về việc thực hiện tốt công tác hỗ trợ tài chính cho sự phát triển ổn định và lành mạnh của thị trường bất động sản của Trung Quốc” (Thông báo). Đây tiếp tục là sự cụ thể hóa các chủ trương mà Bộ Chính trị Đảng Cộng sản Trung Quốc đưa lên vị trí ưu tiên trong trọng tâm công tác kinh tế 6 tháng cuối năm 2022.

Tiếp tục các giải pháp “mạnh tay” ổn định thị trường bất động sản

Trong suốt một năm qua, bất động sản luôn là lĩnh vực gây lo lắng cho nền kinh tế Trung Quốc. Từ đầu năm đến nay, Trung Quốc đã cho ra đời liên tục các chính sách vực dậy lĩnh vực kinh tế vốn đóng góp khoảng một phần tư GDP của Trung Quốc. Tuy nhiên, đến nay, mặc dù đã qua tháng 9 và 10, tức thời điểm giao dịch sôi động nhất trong năm, thị trường nhà ở nước này vẫn vô cùng trầm lắng.

Số liệu do Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc công bố ngày 16/11 cho thấy, giá trung bình của nhà ở thương mại mới tại 70 thành phố lớn và vừa trên toàn Trung Quốc đã giảm 0,37% trong tháng 10 so với mức giảm 0,28% của tháng 9. Đầu tư bất động sản của Trung Quốc giảm 16,1% so với cùng kỳ năm ngoái và diện tích bán nhà ở thương mại giảm 23,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong số 70 thành phố lớn và vừa được thống kê, giá bán nhà mới tại 58 thành phố đã giảm so với tháng 9 và giá nhà cũ tại 62 thành phố cũng đã giảm, cho thấy áp lực lên thị trường bất động sản của Trung Quốc tiếp tục không suy giảm. Cho dù đó là các thành phố hạng nhất như Bắc Kinh và Thượng Hải, các thành phố hạng hai như Thiên Tân và Nam Kinh, hay các thành phố hạng ba như Tuyền Châu và Ôn Châu, giá nhà ở mới và cũ đều giảm.

Trước diễn biến tiếp tục xấu đi của thị trường bất động sản Trung Quốc trong tháng 10 là một trong những nguyên nhân khiến cơ quan quản lý tài chính Trung Quốc đưa ra “Thông báo” với 16 biện pháp đồng bộ, toàn diện và mạnh mẽ hiếm thấy từ trước đến nay. Các giải pháp này bao gồm cả những chính sách ngắn và trung hạn, cùng lúc tác động đến cả ngân hàng, doanh nghiệp, người mua nhà và các chủ thể cho thuê nhà.

“Thông báo” được chia thành 6 phần chính, với tổng cộng 16 biện pháp cụ thể, bao gồm duy trì tài chính bất động sản ổn định, có trật tự; tích cực cung cấp các dịch vụ tài chính cho “đảm bảo giao nhà”; tích cực hợp tác với các công ty bất động sản đang gặp khó khăn trong quản lý rủi ro; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người tiêu dùng theo quy định của pháp luật và tăng cường hỗ trợ tài chính cho hoạt động cho thuê nhà ở.

Trong đó, một số biện pháp như gia hạn hợp lý các khoản vay, duy trì nguồn tài chính ổn định cho các sản phẩm quản lý tài sản như ủy thác và kéo dài thời gian chuyển đổi tập trung cho vay đã nhận được sự quan tâm rộng rãi của thị trường.

Các giải pháp đề cập sự cần thiết phải duy trì sự phát triển ổn định và có trật tự của nguồn tài chính bất động sản, bao gồm cả để ổn định các khoản cho vay phát triển bất động sản, đối xử bình đẳng giữa các doanh nghiệp nhà nước, tư nhân và doanh nghiệp bất động sản khác. Đồng thời khuyến khích các tổ chức tài chính tập trung hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản phát triển ổn định, quản trị tốt, tập trung vào lĩnh vực kinh doanh chính và có trình độ chuyên môn cao.

Đồng thời, cần hỗ trợ mở rộng hợp lý các nguồn tài chính hiện có như cho vay phát triển và cho vay ủy thác. Kể từ ngày ban hành thông báo, các khoản nợ đến hạn trong vòng 6 tháng tới có thể được phép gia hạn thêm một năm so với quy định ban đầu và không được điều chỉnh việc phân loại khoản vay.

Đánh giá của các chuyên gia và tín hiệu tích cực trước động thái mới

Sau khi có thông tin của cơ quan quản lý tài chính Trung Quốc về việc đưa ra các biện pháp để thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động yếu kém, giá cổ phiếu của các công ty bất động sản hàng đầu của Trung Quốc như Country Garden, Longfor Group, Logan Group,… đều tăng hơn 30% sau khi thị trường mở cửa vào ngày 14/11. Chỉ số bất động sản của Trung Quốc đại lục Hang Seng tăng 15%.

Cố phiếu A của Trung Quốc cũng mở cửa cao hơn trong cùng ngày. Chỉ số tổng hợp của sàn giao dịch chứng khoán Thượng Hải mở cửa cao hơn 0,54%, chỉ số thành phần của sàn giao dịch chứng khoán Thâm Quyến mở cửa cao hơn 0,52% và chỉ số ChiNext mở cửa cao hơn 0,06%.

Theo đánh giá của Giám đốc nghiên cứu của Trung tâm tư vấn thuộc Viện nghiên cứu E-House Nghiêm Dược Tiến, việc gia hạn là một biện pháp quan trọng đối với các tổ chức tài chính để ngăn chặn việc vỡ nợ và tỷ lệ nợ xấu. Trong bối cảnh đặc biệt của thị trường bất động sản, việc áp dụng hệ thống khuyến khích trong lĩnh vực cho vay bất động sản sẽ được tăng cường. Phương thức gia hạn giúp thúc đẩy sự ổn định của chính sách cho vay của các tổ chức tài chính và ngăn chặn sự xấu đi của mối quan hệ giữa tổ chức tài chính và doanh nghiệp bất động sản, do đó đây là một hoạt động cần thiết để giải quyết rủi ro.

Trong khi cung cấp hỗ trợ cho các khoản tài chính như tín dụng và trái phiếu, các cơ quan chức năng cũng khuyến khích các sản phẩm quản lý tài sản như quỹ tín thác để hỗ trợ nhu cầu tài chính hợp lý của bất động sản; khuyến khích các công ty ủy thác và các tổ chức tài chính đẩy nhanh quá trình chuyển đổi kinh doanh, thực hiện nghiêm túc các quy định đối với các sản phẩm quản lý tài sản, làm tốt công tác phòng ngừa và kiểm soát rủi ro, hỗ trợ nhu cầu tài chính hợp lý của các công ty bất động sản theo đúng nguyên tắc thị trường và quy định của pháp luật cũng như tuân thủ luật và quy định đối với các công ty bất động sản; cung cấp hỗ trợ tài chính cho hoạt động mua bán, sáp nhập dự án, xây dựng nhà ở cho thuê,…

Ông Nghiêm Dược Tiến cho biết thêm, nguồn vốn ủy thác cho bất động sản đã bị hạn chế đáng kể trong vài năm qua. Sự nới lỏng trong nửa đầu năm nay chủ yếu nhằm vào thị trường cho thuê, giờ đây đã được nới lỏng hơn nữa, giải phóng cung cầu của thị trường.

Giám đốc điều hành của một công ty bất động sản TOP 20 của Trung Quốc bày tỏ quan điểm cho rằng, các giải pháp thực hiện một sự điều chỉnh lớn về chính sách tài chính liên quan đến nhà ở, điều này sẽ giúp cho các công ty bất động sản vượt qua khó khăn về thanh khoản. Đối với các công ty bất động sản, lợi thế lớn nhất là nêu rõ khoản vay có thể được gia hạn.

Bên cạnh các biện pháp được đề cập để giữ nguồn tài chính bất động sản ổn định và có trật tự, một nhà phân tích của một cơ quan nghiên cứu cho rằng, các khoản vay bất động sản liên quan đến thông báo cũng có ý nghĩa lớn. Chính sách này sẽ giảm bớt lo ngại của các ngân hàng thương mại và cung cấp đủ không gian cho một vòng vay nhà ở mới.

Sự phát triển lành mạnh, ổn định của thị trường bất động sản cần thời gian

Việc các cơ quan tài chính của Trung Quốc đưa ra 16 giải pháp, là sự cụ thể hóa các chủ trương của Bộ Chính trị Đảng Cộng sản Trung Quốc về trọng tâm công tác kinh tế 6 tháng cuối năm 2022 tại cuộc họp ngày 28/7 vừa qua, nhằm tiếp tục thúc đẩy sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản, một trong những trụ cột chính của nền kinh tế Trung Quốc.

Mặc dù 16 biện pháp đề cập đến một số chính sách hỗ trợ tài chính bất động sản, nhưng một số chuyên gia cho rằng mục đích chính là duy trì sự phát triển lành mạnh và ổn định của thị trường bất động sản hiện nay, tức là ổn định đòn bẩy tài chính và tránh những rủi ro hệ thống do việc bơm thêm nguồn tiền vào thị trường. Phương thức cũ với mô hình phát triển nguồn vốn cao và doanh thu cao của ngành bất động sản sẽ trở thành quá khứ.

Trưởng nhóm nghiên cứu tại Trung tâm Nghiên cứu Chính sách nhà ở thuộc Viện quy hoạch tỉnh Quảng Đông Lý Vũ Gia cho biết, chìa khóa cho sự phát triển thực sự và ổn định của thị trường hiện tại vẫn là ổn định phía cầu và khôi phục chức năng “tạo máu” của chính các công ty. Về lâu dài, đây là một sự đảm bảo thuận lợi cho nguồn tài chính của doanh nghiệp và vẫn còn nhiều vấn đề sẽ xảy ra trước khi thị trường chạm đáy.

Với gói giải pháp mới đưa ra, giới chức và chuyên gia Trung Quốc đều kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản của Trung Quốc phát triển lành mạnh và ổn định hơn. Tuy nhiên, để các giải pháp thực sự phát huy hiệu quả còn cần thời gian./.