Thủ tướng chủ trì Hội nghị thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững

Sáng nay 17/2 tại trụ sở Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì Hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn lành mạnh, bền vững.

Các Phó Thủ tướng Chính phủ: Lê Minh Khái, Trần Hồng Hà; Bộ trưởng Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Trần Văn Sơn, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đồng chủ trì hội nghị. 

Dự hội nghị tại đầu cầu Trụ sở Chính phủ có các Bộ trưởng, Thủ trưởng, lãnh đạo các Bộ, ngành Trung ương; lãnh đạo các Ủy ban của Quốc hội; đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các ngân hàng, doanh nghiệp xây dựng, các chuyên gia kinh tế. Dự hội nghị tại đầu cầu 63 địa phương có Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. 

Phát biểu mở đầu hội nghị, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính cho biết, năm 2022, những tháng đầu năm 2023 tình hình kinh tế-xã hội có nhiều điểm sáng, đáng ghi nhận. Tình hình kinh tế vĩ mô ổn định, kiểm soát được lạm phát, các cân đối lớn đảm bảo, nhất là trong bối cảnh tình hình thế giới có nhiều khó khăn, tác động tới trong nước. Các vấn đề văn hóa, an sinh xã hội được quan tâm, đảm bảo. Độc lập, chủ quyền, toàn vẹn lãnh thổ được giữ vững. Chính trị ổn định, trật tự an toàn xã hội đảm bảo. Uy tín của nước ta trên trường quốc tế ngày càng được nâng lên. Trong bối cảnh đó, cũng xuất hiện một số khó khăn, cần phải giải quyết, xử lý để làm lành mạnh thị trường, trong đó có thị trường bất động sản. 

Thủ tướng chỉ rõ, trong quá trình phát triển không tránh khỏi có những vấn đề phát sinh. Điều quan trọng là chúng ta phải đoàn kết để giải quyết. Chúng ta không quá hoang mang, dao động khi có khó khăn, song cũng không chủ quan, lơ là khi có thuận lợi để đánh mất thời cơ.

Thủ tướng Chính phủ cho biết, "hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững" nhằm đánh giá thực trạng của thị trường bất động sản, những khó khăn, vướng mắc; đề xuất giải pháp đối với lĩnh vực bất động sản và các lĩnh vực liên quan để thúc đẩy thị trường bất động sản tiếp tục phát triển lành mạnh, bền vững.

Thủ tướng đề nghị các đại biểu thảo luận đánh giá khách quan, trung thực tình hình; phân tích kỹ nguyên nhân, đặc biệt là nguyên nhân chủ quan; từ đó đưa ra mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp phát triển thị trường bất động sản phù hợp với chủ trương, chính sách, pháp luật của Đảng, Nhà nước, theo kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa.

Theo Thủ tướng, sau hội nghị này, Chính phủ sẽ ban hành Nghị quyết của Chính phủ về thị trường bất động sản. Qua đó, làm căn cứ để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững, trên cơ sở hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân, doanh nghiệp, lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ. 

Báo cáo tại Hội nghị, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, năm 2022, nguồn cung nhà ở khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phần khúc nhà ở trung-cao cấp, nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu, cơ cấu sản phẩm bất động sản bình dân giảm dần từ 20% (năm 2019) xuống dưới 5% trong năm 2022, số lượng dự án triển khai rất hạn chế.

Đối với dự án phát triển nhà ở thương mại hiện cả nước có 126 dự án với 55.732 căn hộ được cấp phép (số lượng dự án bằng khoảng 52,7% so với năm 2021); có 466 dự án với 228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng (bằng khoảng 47,7% so với năm 2021); có 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng (bằng khoảng 55,2% so với năm 2021).

Đối với dự án nhà ở xã hội trên cả nước có 09 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; có 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng.

Đối với nhà ở công nhân cả nước hiện có 02 dự án được cấp phép mới với quy mô 1.729 căn hộ; có 01 dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 04 dự án với 2.328 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng.

Lượng giao dịch bất động sản năm 2022 tăng so với năm 2021 tuy nhiên vẫn giảm so với trước khi có dịch Covid-19. Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công trong các quý trong năm 2022 không ổn định, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công tăng cao nhất vào quý II sau đó giảm và thấp nhất vào quý IV. Lượng giao dịch đất nền thành công trong các quý năm 2022 không ổn định, lượng giao dịch đất nền tăng mạnh nhất trong quý I, quý II sau đó giảm mạnh trong quý III và quý IV.

Trong năm 2022, giá bán được điều chỉnh về giá trị thực. Các sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. Tuy nhiên, lượng giao dịch không cao bởi việc hạn chế khoản vay tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn khiến những người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận khoản vay. Trong khi đó, cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, mặc dù đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu nhưng giá bán vẫn ở mức cao.

Giá bất động sản đặc biệt là nhà ở, đất nền liên tục tăng trong quý I và quý II, quý III chững lại và quý IV có điều chỉnh giảm ở một số dự án nhưng không nhiều. Hầu hết vẫn giữ ở mức cao đã thiết lập cuối quý II.

Căn hộ cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2 chiếm 37% thị trường; căn hộ trung cấp có giá khoảng từ 25 triệu – 50 triệu đồng/m2 chiếm 15% thị trường; căn hộ bình dân, giá rẻ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 hầu như không có.

Về tình hình cấp tín dụng bất động sản, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản: tính đến 31/12/2020 đạt 633.740 tỷ đồng; tính đến 31/12/2021 đạt 728.842 tỷ đồng; tính đến 31/3/2022 đạt 783.942 tỷ đồng; đến 30/6/2022 đạt 784.575 tỷ đồng; đến 30/9/2022 đạt 796.689 tỷ đồng; đến 31/12/2022 là gần 800.000 tỷ đồng. 

Tại hội nghị, các chuyên gia phân tích nguyên nhân của thị trường bất động sản trầm lắng một phần do thừa cung, thiếu cầu, nhất là thiếu nhà ở xã hội, phân khúc nhà giá rẻ phục vụ đại đa số nhân cư. Cùng với đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát hành một lượng trái phiếu rất lớn hàng trăm ngàn tỷ đồng gây khó khăn, áp lực rất lớn cho nhiều doanh nghiệp, nhất là khi Nhà nước kiểm soát chặt chẽ các điều kiện của doanh nghiệp và nhà đầu tư trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Về vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc, Công ty GP.INVEST nêu ý kiến, năm 2023 sẽ có một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trầm lắng. Đây là một vấn đề lớn của toàn xã hội. Trước hết cũng phải thấy có một số doanh nghiệp đã quá đà trong việc phát hành trái phiếu để ôm dự án nên đã gây ra biến động phức tạp trên thị trường tài chính có ảnh hưởng lớn đến niềm tin của thị trường bất động sản, không chỉ không thanh toán cho trái chủ đến hạn, một số chủ đầu tư không có dòng tiền để thanh toán cho nhà thầu và gán nợ đọng sản phẩm bất động sản chưa đủ pháp lý làm cho thị trường càng rối rắm gây ra nhiều phức tạp. 

"Để tháo gỡ giải quyết theo chúng tôi trước hết về cho gia hạn các trái phiếu này để tháo bớt áp lực dòng tiền thanh toán cho các công ty phát hành và sau đó, bên cạnh biện pháp hoán đổi nợ trái phiếu bằng tài sản bất động sản của công ty phát hành, cần có cơ quan đứng ra đánh giá cụ thể đối với doanh nghiệp đang phải chuẩn bị thanh toán trái phiếu mà không cân đối được dòng tiền. Đối với một số trường hợp cụ thể các dự án của các doanh nghiệp này, nếu khả thi về pháp lý, nên cho công ty mua bán nợ tiếp cận để đánh giá tài sản dự án đang sử dụng trái phiếu để có thể xử lý triệt để giúp làm hạ nhiệt thị trường,” ông Hiệp đề nghị.

Ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch Tập đoàn Novaland đề nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng giãn, hoãn và giữ nguyên nhóm nợ cho các dự án bất động sản 2-3 năm để giúp các doanh nghiệp có thời gian chờ thị trường hồi phục và hoàn thiện pháp lý dự án. Bên cạnh đó, Novaland cũng mong muốn Ngân hàng Nhà nước cho phép tái cơ cấu nợ vay của các khách hàng mua BĐS mà nguồn trả lãi được hỗ trợ từ chủ đầu tư, các tố chức tín dụng xem xét việc giảm lãi suất cho vay với các khách hàng cá nhân... 

"Novaland cũng kiến nghị Chính phủ chỉ đạo tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án tận gốc do các luật chồng chéo, sự ách tắc này đã kéo dài nhiều năm những chưa được giải quyết," ông Nhơn nói.

Tại hội nghị, lãnh đạo các bộ ngành cũng đưa ra các câu trả lời cho nhưng kiến nghị của các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt về vấn đề tín dụng, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết: “Năm nay chúng tôi đưa ra định hướng tín dụng là 14 -15 % và cao hơn mức là 14,17 % của năm ngoái và Ngân hàng Nhà nước cũng không có room riêng kiểm soát tín dụng và bất động sản. Về gói tín dụng là 110.000 tỷ đồng cho xây dựng dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân về phía Ngân hàng Nhà nước thấy rằng có một gói tín dụng riêng cho lĩnh vực này cũng là cần thiết, để tăng cung nhà ở xã hội, để giúp làm giảm mất cân đối với thị trường bất động sản. Các ngân hàng thương mại Nhà nước cũng thống nhất là sẽ dành một gói tín dụng cho lĩnh vực này là trị giá là 120.000 tỷ đồng, với lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà với lãi suất thấp hơn từ 1,5 đến 2 % lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ và ngân hàng Nhà nước thì cũng sẽ giao cho các đơn vị để tổ chức và theo dõi triển khai chương trình này.” 

Tại Hội nghị, các đại biểu cũng đề nghị cơ cấu lại các phân khúc bất động sản, trong đó tăng tỷ lệ nhà ở xã hội; giảm giá thành bất động sản; cơ cấu, khoanh nợ, hoán đổi các khoản nợ và trái phiếu doanh nghiệp; xử lý dứt điểm các sai phạm tại các dự án; không hình sự hóa các hoạt động kinh tế đơn thuần. Bên cạnh đó, các chuyên gia đề xuất thành lập Ban chỉ đạo để tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản; thành lập quỹ đủ lớn để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội./.