Nhiều giải pháp để phát triển bền vững thị trường bất động sản trong bối cảnh mới

Đóng góp ý kiến nhằm hoàn thiện cơ chế, chính sách

Tham dự hội thảo có PGS.TS Vũ Hải Quân - Ủy viên Trung ương Đảng, Giám đốc Đại học Quốc gia TP.HCM; ông Đỗ Ngọc An - Phó Trưởng Ban Kinh tế Trung ương và ông Lê Hòa Bình - Phó Chủ tịch Thường trực UBND TP.HCM cùng các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) và các nhà khoa học, các chuyên gia để cùng nhau thảo luận các vấn đề liên quan đến lĩnh vực đất đai, BĐS ở Việt Nam hiện nay. Từ đó có đề xuất các ý kiến nhằm phát triển bền vững thị trường BĐS, tạo nguồn thu từ đất đai, hoàn thiện thể chế cũng như giải bài toán về đấu giá đất và chính sách nhà ở.

Phát biểu khai mạc hội thảo, PGS.TS Vũ Hải Quân, cho rằng: Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã có sự tăng trưởng đáng kể, đặc biệt là tại các thành phố lớn, đồng thời thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài. Sự phát triển của thị trường BĐS có một vai trò quan trọng đối với tăng trưởng kinh tế của Việt Nam thông qua việc thu hút vốn đầu tư toàn xã hội, vốn đầu tư nước ngoài, tạo ra nhu cầu về lao động và thúc đẩy các ngành khác phát triển như xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng và nhà ở kết nối với thị trường đất đai và các dịch vụ môi giới, pháp lý và định giá.

Diễn biến trên thị trường BĐS thời gian qua và gần đây nhất là các vấn đề về giải phóng mặt bằng, trường hợp đấu giá đất ở Khu đô thị Thủ Thiêm - TP.HCM hay việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp BĐS đã cho thấy công tác quản lý Nhà nước về đất đai vẫn còn những hạn chế nhất định về: Quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, thuế, tín dụng, thu tiền sử dụng đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, các thủ tục hành chính về đất đai cũng như các quy định pháp lý về kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, do nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội khiến thị trường BĐS phát triển chưa bền vững.

Hội thảo nhằm tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển lành mạnh, bền vững thị trường BĐS, tăng cường sự quản lý, điều tiết của nhà nước từ Trung ương đến địa phương. Hội thảo cũng tập trung thảo luận 4 nội dung quan trọng: Tổng quan chủ trương của Đảng, việc thể chế hóa, thực thi luật pháp và thực thi luật pháp và cơ chế chính sách tài chính của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, BĐS; Bài học kinh nghiệm rút ra trong quá trình thực hiện Nghị quyết 19 và bài học kinh nghiệm từ các quốc gia trên thế giới, khả năng vận dụng tại Việt Nam; Đánh giá chung hiệu quả và hạn chế, yếu kém về chính sách tài chính, tín dụng, quan hệ thị trường thực hiện trong đất đai với kinh tế - xã hội của đất nước; Đề xuất, định hướng tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai trong thời gian tới; từ đó đưa ra định hướng tiếp tục hoàn thiện chính sách đất đai đến năm 2030, tầm nhìn tới năm 2045.

Tại hội thảo, các chuyên gia đã trình bày tham luận chỉ ra những hạn chế của các văn bản pháp luật bao gồm Luật đất đai, Luật quy hoạch, Luật đầu tư… dẫn đến hạn chế nguồn thu tài chính từ đất đai trên các khía cạnh định giá, quy hoạch treo, phân cấp quản lý, ưu đãi đầu tư. Đối với việc đấu giá quyền sử dụng đất, các nghiên cứu đã chỉ ra một số vấn đề còn tồn tại liên quan đến quy trình đấu giá hiện tại, khả năng "thổi giá đất" hoặc "ngâm dự án" và những nghi ngờ hay câu hỏi về nguồn tiền, khả năng rửa tiền qua các dự án bất động sản.

Các tham luận tại Hội thảo cũng đã chỉ ra những hạn chế của các văn bản pháp luật bao gồm: Luật Đất đai, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư… dẫn đến hạn chế nguồn thu tài chính từ đất đai trên khía cạnh định giá, quy hoạch treo, phân cấp quản lý, ưu đãi đầu tư…

Hàng loạt vấn đề "nóng" được đưa ra thảo luận

Phân tích và đánh giá nguồn lực tài chính từ đất đai tại Việt Nam hiện nay, bà Nguyễn Thị Cành, đại diện nhóm nghiên cứu Trường ĐH Kinh tế - Luật, ĐH Quốc gia TP.HCM cho biết: các khoản thu từ đất liên tục gia tăng qua các năm trong giai đoạn 2012-2020. Điển hình năm 2017 là 14,96% (trong tổng thu nội địa), năm 2018 là 16,06%, năm 2019 là 15,10% và năm 2020 là 16,7%.

Nghiên cứu khẳng định các khoản thu này vẫn có thể tiếp tục gia tăng trong tương lai. Xét từ góc độ ngân sách Nhà nước, các khoản thu từ đất đai ngày càng khẳng định ý nghĩa cũng như tầm quan trọng, chiếm tỉ trọng đáng kể trong tổng thu nội địa so với nhiều nguồn khác.

Tuy nhiên, theo bà Cành, mặc dù khả năng gia tăng qua các năm nhưng chưa đảm bảo tính ổn định, thiếu tính bền vững và chưa đảm bảo thu đủ giá trị, giá trị gia tăng được tạo ra từ đất đai. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai cũng còn nhiều hạn chế, nhất là trong quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ - tái định cư... Việc sử dụng đất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực này còn lớn; thị trường bất động sản phát triển không ổn định.

Theo đó, Nhà nước cần xem xét và điều chỉnh khung giá đất theo định kỳ hoặc đột xuất phù hợp hơn, bám sát diễn biến quan hệ cung - cầu của thị trường; điều chỉnh một số hạn chế về quy hoạch cũng như hoàn thiện chính sách về đầu tư đất đai.

Qua tình huống thực tiễn tại Thủ Thiêm, TS. Trương Minh Huy Vũ - Đại học Quốc gia TP.HCM đã nêu một số ý kiến về việc đấu giá quyền sử dụng đất; trong đó kiến nghị và đề xuất chính quyền thành phố cần đồng hành với các chủ đầu tư dự án BĐS trong khu vực Thủ Thiêm trong mục tiêu chứng minh tính đặc biệt và đẳng cấp của quỹ đất khu vực Thủ Thiêm. Tính "đặc biệt" và "đẳng cấp" được tìm thấy trong chính hồ sơ năng lực của các doanh nghiệp đầu tư/hoạt động trong khu vực Thủ Thiêm và cả các cá nhân mua nhà ở trong khu vực Thủ Thiêm.

Đây chính là một trong các biện pháp giảm thiểu đà tăng giá vô căn cứ của các quỹ đất thuộc các khu vực khác trong TP.HCM. Tăng cường năng lực thực thi trong quản lý Nhà nước với các dự án đầu tư, chẳng hạn như các biện pháp "chế tài" về thời hạn cho nhà đầu tư sau khi được giao/thuê đất phải đưa đất vào sử dụng. Nếu quá hạn sẽ có mức phạt cao, và nếu quá thời điểm gia hạn mà vẫn không triển khai thì TP.HCM thu hồi lại đất được giao.

Nghiên cứu về phát triển nhà ở giá hợp lý (trường hợp tại TP.HCM ) của nhóm nghiên cứu Trường ĐH Kinh tế - Luật và Viện Nghiên cứu phát triển công nghệ ngân hàng (ĐH Quốc gia TP.HCM) cho rằng: Đến nay chưa có một định nghĩa chung cho nhà ở giá hợp lý. Có thể hiểu nhà ở giá hợp lý là khi tỉ lệ chi tiêu cho nhà ở không vượt quá 30% tổng thu nhập. Ở Việt Nam, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2040 đặt ra một số mục tiêu cơ bản: Phấn đấu phát triển và cải tạo, sửa chữa nhà ở trong giai đoạn 2021-2030 đạt 1,032 tỉ m2, tương ứng với khoảng 11,9 triệu căn nhà.

Nhóm nghiên cứu cho rằng, cơ quan chức năng cần có chính sách tăng tỉ trọng cơ cấu nhà cho thuê; đa dạng hóa, đẩy mạnh việc phát triển nhà ở thương mại có diện tích trung bình và có giá cả hợp lý. Cơ quan chức năng cũng cần đẩy mạnh công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các đô thị gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị. Đồng thời xây dựng và kết cấu lại các chính sách cụ thể riêng cho từng loại hình nhà ở, nhóm đối tượng mục tiêu của chính sách nhà ở xã hội.

Thừa nhận tình hình thực tế rằng thị trường đang lệch pha cung cầu rất lớn giữa các phân khúc BĐS, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) nhấn mạnh: Nguồn cung nhà cao cấp rất lớn trong khi đa số người lao động khó tiếp cận nhà giá thấp. Cũng theo ông Khởi, nếu thu được tiền cho ngân sách từ lĩnh vực bất động sản nhưng lại không đảm bảo được vấn đề an sinh, nhà ở cho người dân, đây cũng không phải là chủ trương Nhà nước mong muốn.

Ngoài ra, bài toán về dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp cùng nhiều vấn đề "nóng" đang còn tồn tại trong lĩnh vực BĐS cũng là vấn đề được rất nhiều đại biểu quan tâm. Tại Hội thảo cũng tổ chức phiên bàn tròn đối thoại với sự tham gia của đại diện cộng đồng doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS; đại diện các bộ ngành và các địa phương cùng chuyên gia để thảo luận các chủ đề mang tính thực tiễn cao; các vướng mắc cũng như giải pháp để phát triển bền vững thị trường BĐS Việt Nam cho phù hợp với tình hình mới.

Ban tổ chức Hội thảo sẽ tổng hợp các ý kiến trao đổi thảo luận để hoàn thành Báo cáo khuyến nghị chính sách gửi đến các cơ quan của Đảng, Quốc hội, Chính phủ để đóng góp cho việc xây dựng, ban hành, triển khai các chính sách phát triển bền vững thị trường bất động sản ở Việt Nam.

Phát biểu kết luận tại buổi hội thảo, Phó Trưởng Ban Kinh tế Trung ương Đỗ Ngọc An nhấn mạnh: Việc tổ chức hội thảo có ý nghĩa trong điều kiện hiện nay đang kỳ vọng phát triển thị trường BĐS để góp phần phát triển kinh tế của đất nước. Nhiều ý kiến tâm huyết tại hội thảo của nhiều chuyên gia, nổi lên sự quan tâm đến vấn đề đất đai như quy hoạch đất, xác định giá đất, sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Ban Kinh tế Trung ương nhận định các ý kiến tại hội thảo sẽ góp thêm tư liệu để Ban chuẩn bị cho việc tổng kết Nghị định về Luật đất đai, để sử dụng khai thác hiệu quả bất động sản trong bối cảnh mới.