Khủng hoảng nợ thế chấp bất động sản – Nỗi lo bất ổn xã hội và kinh tế ở Trung Quốc

Trước lo ngại làn sóng tẩy chay lan rộng, tiếp tục làm sụt giảm niềm tin của người mua nhà và có thể lan sang phần còn lại của nền kinh tế, gây bất ổn xã hội, Bộ Chính trị Trung ương Đảng Cộng sản Trung Quốc đã buộc phải đưa vấn đề “ổn định thị trường bất động sản” lên vị trí ưu tiên trong trọng tâm công tác kinh tế 6 tháng cuối năm.

Phản ứng chưa từng có của Trung Quốc về thị trường bất động sản

Trong cuộc họp gần đây nhất nhằm phân tích tình hình và định hướng công tác kinh tế 6 tháng cuối năm tổ chức ngày 28/7, Bộ Chính trị Trung ương Đảng Cộng sản Trung Quốc đã lần đầu tiên đưa khái niệm “đảm bảo giao nhà” vào nhiệm vụ công tác kinh tế và coi đây là tiền đề để ổn định dân sinh. Đây cũng là lần đầu tiên Bộ Chính trị nước này đưa nhiệm vụ “ổn định thị trường bất động sản” đặt lên trên yêu cầu “nhà để ở không phải để đầu cơ” – một chủ trương đề ra từ năm 2016 nhằm đưa bất động sản trở về với giá trị thực. Điều này đã nêu bật tính cấp bách của việc ổn định thị trường bất động sản đối với nền kinh tế và xã hội nước này.

Trong bài viết mới đây trên Báo Tân Kinh, ông Chung Nghiêm, một chuyên gia tài chính kỳ cựu của Trung Quốc đánh giá, cuộc họp lần này của Bộ Chính trị lần đầu tiên đề cập đến “đảm bảo giao nhà” và chỉ rõ “quy trách nhiệm của chính quyền địa phương”, nhằm chỉ ra định hướng cho chính sách thị trường bất động sản trong thời gian tới, đồng thời cũng cho thấy “đảm bảo giao nhà” không chỉ là hiện tượng xảy ra ở một vùng, một khu vực, mà đã trở thành “sự kiện có thể lan tỏa và ảnh hưởng đến toàn cục, toàn khu vực”. Do vậy, không chỉ cần giải quyết vấn đề thu hẹp nhu cầu ở cấp độ dân sinh, mà còn liên quan đến ổn định xã hội.

Một bài bình luận khác trên tờ Time-Weekly của nước này cũng phân tích, Chỉ số Nhà Quản trị mua hàng (PMI) trong lĩnh vực sản xuất - chỉ số đo lường sức khỏe kinh tế của ngành sản xuất - tháng 7/2022 do Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc công bố mới đây cho thấy, chỉ số này chỉ đạt 49%, giảm 1,2 điểm phần trăm so với tháng trước và dưới mức 50 điểm - ngưỡng xác nhận sự mở rộng hay thu hẹp của lĩnh vực sản xuất.

Theo bài viết, là một chỉ báo hàng đầu về hoạt động kinh tế, PMI đã quay đầu về dưới ngưỡng ranh giới, “cho thấy nền tảng của sự phục hồi kinh tế Trung Quốc vẫn cần phải vững chắc hơn nữa, đặc biệt là động lực phục hồi của các doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn chưa đủ, và có những ‘điểm đau’ cốt lõi cần được xoa dịu khẩn cấp. Ngành bất động sản, vốn đang nằm trong vòng xoáy của cuộc khủng hoảng từ chối trả nợ thế chấp và phủ bóng đen lên sự phục hồi, không nghi ngờ gì, là một trong những ‘điểm đau’ ấy.”

Bài viết cho rằng, là một bộ phận cấu thành quan trọng trong hệ thống kinh tế quốc dân, mỗi tác động nhỏ nhất của ngành bất động sản cũng có thể ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế nước này, “giờ đây kinh tế Trung Quốc đặc biệt cần một thị trường bất động sản ổn định”.

Làn sóng từ chối thanh toán thế chấp – rủi ro tiềm ẩn

Nguyên nhân chính khiến cơ quan lãnh đạo đầu não của Trung Quốc phải lần đầu tiên đề cập đến “đảm bảo giao nhà” trong nhiệm vụ kinh tế 6 tháng cuối năm và coi đây là tiền đề ổn định dân sinh, xuất phát từ một hiện tượng phản đối mới: từ chối thanh toán thế chấp của người mua nhà vay ngân hàng do bất bình trước các dự án liên tục bị chậm tiến độ trong thời gian dài, bắt đầu vào cuối tháng 6.

Theo một thống kê chưa đầy đủ, chỉ tính đến 16/7, cuộc tẩy chay đã lan rộng đến người mua nhà của hơn 300 dự án tại hàng chục thành phố trên khắp Trung Quốc, trong đó nhiều nhất là tỉnh Hà Nam, nơi nổ ra các cuộc biểu tình phản đối gian lận ngân hàng nông thôn.

Lĩnh vực bất động sản là một trong những trụ cột chính của kinh tế Trung Quốc. Bất động sản và các ngành công nghiệp liên quan ước tính đóng góp khoảng 1/4, thậm chí hơn 30% Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, theo một báo cáo công khai của Huachuang Securities.

Năm ngoái, nước này đã siết chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Ngân hàng Trung ương giới hạn tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản trên tổng tiền cho vay của các ngân hàng. Động thái nhằm hạn chế mối đe dọa của lĩnh vực bất động sản đối với hệ thống tài chính này đã khiến các công ty bất động sản vốn đang gặp khó khăn trong việc xử lý nợ nần bị thắt chặt các khoản vay.

Một cuộc khủng hoảng nợ đã xảy ra sau đó, trong đó đáng chú ý nhất là Evergrande, một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, với khoản nợ hơn 300 tỷ USD.

Trong bối cảnh đó, bước sang năm 2022, do xu hướng đi xuống của nền kinh tế toàn cầu và tác động của đại dịch, giá nhà và doanh số bán nhà ở Trung Quốc đã liên tục lao dốc. Số thành phố lớn tại nước này chứng kiến giá nhà giảm đã lên tới 70, tăng mạnh so với chỉ 20 hồi tháng Giêng.

Theo Yicai.com, số liệu thống kê chính thức về giá nhà ở 70 thành phố cho thấy, giá nhà ở 34 thành phố, tức một nửa trong số đó đã giảm xuống dưới mức của 2 năm trước, tức thời điểm tháng 6/2020. 27 thành phố giá nhà đã giảm xuống dưới mức cách đây 3 năm, tức trước tháng 6/2019. Chịu tác động rõ rệt hơn cả là giá nhà ở 6 thành phố, bao gồm Trịnh Châu, thủ phủ tỉnh Hà Nam đã giảm về mức của 5 năm trước.

Dù có thể không xảy ra rủi ro hệ thống, nhưng vẫn đáng lo ngại

Dữ liệu do CricBigData – một công ty tư vấn bất động sản của Trung Quốc - vừa công bố cho thấy, 100 công ty bất động sản hàng đầu về doanh số của Trung Quốc đã ghi nhận tổng doanh thu theo hợp đồng là 523,1 tỷ nhân dân tệ (khoảng 77 tỷ USD) trong tháng 7, giảm 39,7% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi doanh số bán ra giảm 49% trong 7 tháng đầu năm.

Số liệu trên là sự tiếp nối của những dữ liệu ảm đạm mới được Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc công bố hồi giữa tháng 7, khi nửa đầu năm 2022, diện tích bán nhà ở thương mại giảm 22,2%; doanh số bán nhà giảm 28,9%.

Trong khi đó, theo số liệu của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC), tính đến hết tháng 6, các nhà băng đang ghi nhận 38.860 tỷ nhân dân tệ cho cá nhân vay mua nhà và 12.490 tỷ nhân dân tệ cho vay các hãng địa ốc.

Theo ước tính của GF Securities – một công ty chứng khoán của Trung Quốc, diện tích dừng thi công của các công ty nhà ở vỡ nợ trung bình chiếm khoảng 20% và các công ty nhà ở vỡ nợ chiếm khoảng 25% tổng năng lực sản xuất của toàn ngành. Ước tính diện tích ngừng thi công là khoảng 500 triệu m2, chiếm khoảng 5% trong tổng diện tích thi công toàn ngành là 9,7 tỷ m2.

Từ góc độ tài sản ngân hàng có khả năng bị ảnh hưởng, theo tính toán của GF Securities, nếu 500 triệu m2 dừng thi công được tính với giá 10.000 nhân dân tệ/m2, giá trị tài sản tương ứng sẽ là 5.000 tỷ nhân dân tệ (hơn 740 tỷ USD). Giả sử đây đều là những dự án đã bán và tỷ lệ thanh toán đợt đầu đạt 60%, sẽ tương ứng với khoản vay thế chấp là 2.000 tỷ nhân dân tệ (gần 300 tỷ USD).

S&P Global Ratings ước tính, trong trường hợp tệ nhất, các ngân hàng Trung Quốc sẽ mất khoảng 2.400 tỷ nhân dân tệ (356 tỷ USD), tương đương 6,4% giá trị các khoản cho vay mua nhà. Còn Deutsche Bank cảnh báo tỷ lệ này ít nhất là 7%.

Phân tích của DBS Group - Tập đoàn dịch vụ tài chính và ngân hàng đa quốc gia của Singapore - mới đây cho thấy, lĩnh vực ngân hàng của Trung Quốc có đủ vùng đệm để ngăn chặn các khoản nợ xấu. Làn sóng từ chối thanh toán của người vay mua nhà chủ yếu diễn ra ở các thành phố nhỏ. Do đó, vấn đề có thể được tháo gỡ nếu các cơ quan quản lý tài chính giải quyết nguyên nhân dẫn đến bất bình của người vay.

Cụ thể, hệ thống ngân hàng của Trung Quốc đại lục có khả năng hấp thụ 7.500 tỷ nhân dân tệ (tương đương 1.100 tỷ USD) khoản vay trước khi gây ra rủi ro hệ thống. Con số này nhiều hơn rất đáng kể so với tổng dư nợ các khoản vay mua nhà liên quan đến đợt tẩy chay thanh toán là gần 1.100 tỷ nhân dân tệ, theo tính toán của DBS Group.

Tuy nhiên, điều mà lãnh đạo và chính phủ Trung Quốc lo ngại không chỉ dừng lại ở nguy cơ gây ra một số rủi ro cho các nhà băng, đặc biệt là các ngân hàng nhỏ dễ bị tổn thương, mà quan trọng hơn là sự lan rộng của làn sóng tẩy chay, gây bất ổn xã hội, đồng thời khiến niềm tin thị trường sụt giảm, các ngân hàng do dự hơn trong việc cho vay với một số lĩnh vực, làm gia tăng áp lực lên quá trình phục hồi kinh tế vốn đã chậm lại còn 0,4% trong quý II.

Bên cạnh đó, do Trung Quốc là nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, có các liên kết thương mại sâu rộng với tài chính toàn cầu, do vậy các nhà phân tích lo lắng nếu cuộc khủng hoảng tài sản lan sang hệ thống tài chính của Trung Quốc, thì cú sốc sẽ vượt xa biên giới của nước này.

Để vực dậy thị trường bất động sản, cơ quan chức năng Trung Quốc đã có những điều chỉnh chính sách như giảm lãi suất vay vốn với người mua nhà lần đầu, dỡ bỏ hạn chế mua nhà ở một số thành phố, khuyến khích mua nhà theo nhóm, hỗ trợ vốn mua nhà gắn với các ưu đãi về hộ khẩu, việc làm, học tập, nhất là điều tiết hỗ trợ tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội, nhà cho thuê đối với người thu nhập thấp.

Đối với các doanh nghiệp gặp khủng hoảng về tài chính, có thể gây tác động lớn, Trung Quốc xác định giải quyết theo nguyên tắc thị trường và pháp quyền, thúc đẩy doanh nghiệp đàm phán với chủ nợ, ngân hàng, người mua nhà để thống nhất phương án giải quyết tranh chấp, hạn chế tối đa rủi ro và thiệt hại cho các bên.