Khơi thông vốn cho bất động sản cần minh bạch thị trường và uy tín, năng lực của chủ đầu tư

Tuy nhiên, tại tọa đàm "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản" tổ chức ngày 7/6, các ngân hàng thương mại khẳng định không "chặn đứng" việc cho vay lĩnh vực này.

Doanh nghiệp bất động sản chật vật về vốn

Điểm lại thị trường bất động sản tại TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết: Năm 2021, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 74%, còn lại 26% là nhà ở trung cấp, nhà ở vừa túi tiền là 0%. Trước đó vào năm 2020, nhà ở vừa túi tiền tại TP.HCM chỉ có hơn 100 căn, chiếm tỷ lệ 1% trong tổng số nhà ở. Đây là sự bất cân xứng của thị trường, không đảm bảo mục tiêu phát triển loại nhà ở vừa túi tiền. Do vậy, các doanh nghiệp bất động sản cần cơ chế để tiếp tục tiếp cận được nguồn vốn tín dụng từ phía ngân hàng.

Theo ông Châu, các kênh huy động vốn chính của doanh nghiệp bất động sản gồm có vốn chủ sở hữu, vốn vay tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, vốn huy động từ khách hàng và vốn FDI. Về vốn chủ sở hữu, tức tiềm lực tài chính của doanh nghiệp, chỉ chiếm dưới 20%, còn lại trên 80% là huy động từ các kênh khác. Từ khi Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 20 năm 2021, doanh nghiệp bất động sản không được vay tiền để mua đất ở các ngân hàng thương mại, chỉ được vay để thực hiện dự án khi đã có đất.

Ông Châu đề nghị, các doanh nghiệp “khỏe mạnh” là những khách hàng đáng tin cậy, có sự tín nhiệm và có các dự án đáp ứng đủ điều kiện, đảm bảo tính khả thi phải được tiếp tục vay vốn tại các ngân hàng thương mại. Hiện nay, doanh nghiệp muốn vay tín dụng phải có tài sản thế chấp, mà tài sản thế chấp hiện nay khoảng 70% là bất động sản. 

Ông Châu nhận định, việc cho vay như trên chưa đánh giá đúng mức tính khả thi của một dự án bất động sản: "Nếu chúng ta không thay đổi phương pháp cho vay trên cơ sở đánh giá tín nhiệm của doanh nghiệp, đánh giá chất lượng dự án thì chúng ta không có được Samsung, Huyndai như của Hàn Quốc. Chúng tôi cho rằng khơi thông nguồn vốn là yếu tố hàng đầu, cần cơ chế để doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vốn tín dụng, đây là “bà đỡ” của thị trường bất động sản.

Ngân hàng không siết nhưng có điều kiện tránh rủi ro

Ông Trần Phương – Phó Tổng Giám đốc BIDV cho biết tăng trưởng tín dụng của ngân hàng này trong 5 tháng đầu năm 2022 đạt mức 6,51%. Tốc độ tăng trưởng khu vực cho vay đối với người mua nhà tăng gần 14%. Ông Phương khẳng định không có việc hạn chế tín dụng cho bất động sản mà dựa trên cơ sở thực tế của người mua nhà chứ không phải trên nhu cầu vay để gom bất động sản rồi mua đi bán lại. Với hành vi này thì BIDV sẽ xem xét rất thận trọng nhằm hạn chế cấp tín dụng.

Đối với các dự án của chủ đầu tư, BIDV rất chú ý đến năng lực tài chính của khách hàng. Ngân hàng cần phải đánh giá được nguồn tài chính tự có (vốn chủ sở hữu) phải thực sự mạnh. Tiếp đến là xem xét kinh nghiệm của chủ đầu tư trong việc phát triển, kinh doanh bất động sản. Theo ông Phương, ngân hàng phải có các điều kiện để cho vay, kinh doanh bất động sản là lĩnh vực rủi ro cao. Thị trường bất động sản không phải là thị trường ngắn hạn, do đó ngân hàng tính toán chặt chẽ và thỏa thuận kỹ những điều kiện để cấp tín dụng.

"Tập trung vào những dự án có chủ đầu tư có kinh nghiệm, dự án có tính khả thi, dự án ở những khu vực địa lý được xác định có khả năng bán hàng tốt. Quan trọng là chủ đầu tư phải xác định và phân kỳ đầu tư phù hợp, "liệu cơm gắp mắm", tránh việc đầu tư dàn trải, đầu tư quá lớn thì không hiệu quả, thậm chí gây rủi ro cho chính hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp", ông Phương nói.

Một ngân hàng thương mại khác là Vietinbank cũng có tăng trưởng cho vay tiêu dùng bất động sản đạt 24% trong 5 tháng đầu năm 2022. Ông Nguyễn Đình Vinh – Phó Tổng Giám đốc Vietinbank khẳng định, trong các văn bản của Ngân hàng Nhà nước không có chỉ đạo siết chặt hay hạn chế đối với thị trường bất động sản. Theo ông Vinh, từ trước đến nay, dư nợ lĩnh vực bất động sản của ngân hàng này chỉ chiếm 20% danh mục tín dụng, nợ xấu cho vay bất động sản chỉ khoảng 0,3%. Đây là những con số tích cực so với các ngành nghề khác. Các ngân hàng có cơ sở để yên tâm khi cho vay.

Về phía các ngân hàng, ông Vinh mong muốn thị trường bất động sản cần phải nâng cao sự minh bạch. Vừa qua, một số sàn giao dịch bất động sản có hiện tượng như cấu kết để làm giá, tạo sóng, thổi giá và gây sốt ảo, khiến thị trường nhiễu loạn, hoặc đầu cơ mua bán bất động sản… Tình trạng này ảnh hưởng đến việc ra quyết định của các ngân hàng khi cho vay trong lĩnh vực bất động sản.

Có thể thấy việc kiểm soát tín dụng trong lĩnh vực rủi ro cao như bất động sản là chủ trương đúng đắn. Muốn “khơi thông” nguồn vốn cho bất động sản, không còn cách nào khác hơn, các doanh nghiệp bất động sản cần nâng cao năng lực thực hiện dự án, chú trọng kinh doanh lành mạnh và đặt uy tín lên hàng đầu.