Giá căn hộ nội đô tăng mạnh, người dân chật vật tìm chốn an cư

Kết quả khảo sát mới nhất của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho thấy, trong những tháng đầu năm 2023, nhu cầu tìm mua chung cư cao cấp tăng 70%, trung cấp tăng 45% và bình dân tăng 65% so với cuối năm 2022.

Báo cáo thị trường căn hộ Hà Nội 6 tháng năm 2023 của Savills Việt Nam thể hiện rằng, nguồn cung mới tăng 76% theo quý và 125% theo năm, lên 3.596 căn. Thị trường sơ cấp chào đón 20.412 căn, tăng 5% theo quý và 14% theo năm. Thị trường biệt thự và nhà liền kề thì trong tình trạng ngược lại, không có thêm dự án mới trong quý, toàn bộ nguồn cung mới đến từ 126 căn từ các dự án đã hiện hữu, tăng 334% theo quý nhưng giảm 14% theo năm.

Báo cáo của đơn vị này cũng cho hay, giai đoạn từ năm 2018 - 2022, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đã giảm 14%/năm, trong khi giá bán trung bình tăng 13%/năm.

Ghi nhận tại thời điểm quý 2/2023, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại thị trường Hà Nội đạt 53 triệu/m2, tăng 1% theo quý và 17% theo năm. Giá này đã tăng trong 18 quý liên tiếp và cao hơn 73% so với quý 1/2019.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) thì cho hay, giá căn hộ chung cư ở các thành phố lớn trong quý 2/2023 tiếp tục neo ở ngưỡng cao. Mức giá trung bình đối với căn hộ tại Hà Nội là 52 triệu đồng/m2 (tăng 1,46% so với quý 1). Tại TP.HCM là 67 triệu đồng/m2 (giảm 4,6% so với quý 1).

Trong quý 2/2023, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đều tăng so với quý trước. Không chỉ vậy, áp lực từ lãi suất cũng là một rào cản lớn khiến nhiều người chật vật khi tìm nơi an cư.

Sống và làm việc tại Hà Nội hơn 7 năm nay, vợ chồng chị Nguyễn Hồng Hạnh luôn trăn trở về việc tìm mua căn hộ chung cư. Đã có 2 đứa con, nhiều năm nay, vợ chồng chị phải thuê nhà với giá 5 triệu đồng/tháng. Trong khi tổng thu nhập của cả 2 vợ chồng chỉ khoảng 14 triệu/tháng. Trừ mọi chi phí thì số tiền tiết kiệm không đáng là bao.

Qua sự giới thiệu của bạn bè, vợ chồng chị đang tìm hiểu tới một dự án nhà ở tại quận Hoàng Mai. Dự án này có mức chiết khấu cao lên tới 38%, hiện, giá một căn hộ 74m2 chỉ còn khoảng 2 tỷ đồng. Để mua được với mức giá này, khách hàng sẽ phải thanh toán trước 95% giá trị căn hộ.

Theo chị Hạnh, với việc phải thanh toán một lúc số tiền lớn như vậy, vợ chồng chị sẽ phải vay tiền ngân hàng, anh em, bạn bè. Đây là một khó khăn lớn với vợ chồng chị, việc sở hữu một căn hộ không dễ dàng chút nào.

Giá căn hộ trong nội thành tăng cao, nhiều gia đình công chức có mức thu nhập khiêm tốn, do vậy, nhiều gia đình phải chấp nhận mua căn hộ chung cư ở ngoại thành. Có như vậy mới phù hợp với điều kiện tài chính của gia đình và không phải lâm vào cảnh nợ nần quá lâu.

Giá căn hộ nội đô tăng cao, vì sao?

Các chuyên gia trong ngành cho hay, nguyên nhân tăng giá căn hộ tăng trong thời gian qua là do giá đất và chi phí xây dựng tăng cao. Cùng với đó, việc phải đầu tư nâng cao chất lượng của sản phẩm và cùng các hạ tầng tiện ích xung quanh, dự án nội khu cũng dẫn đến giá thị trường sơ cấp hay giá của những dự án mới luôn ở mức cao hơn so với mặt bằng chung thị trường căn hộ để bán.

Ngoài ra, chủ đầu tư khi xây dựng dự án đều sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng, khoảng thời gian 2 năm diễn ra Covid-19, họ gánh thêm cả các khoản chi phí lãi phát sinh, điều này buộc chủ đầu tư phải đưa vào giá bán khi họ mở bán dự án. Bên cạnh đó, trên thị trường Hà Nội, nguồn cung khan hiếm, còn nhu cầu về nhà ở chung cư lại lớn, vì thế giá các căn hộ bị đẩy lên cao.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, do nhu cầu của thị trường là rất lớn trong khi nguồn cung lại rất ít nếu không muốn nói là không có dự án nào được phê duyệt trong thời gian gần đây. Đó là nguyên lý của thị trường, cung ít, cầu nhiều nên bị đẩy giá. Một số dự án hấp dẫn, được khách hàng trên thị trường quan tâm nhiều và được mua nhiều nhất là những khu vực trung tâm nội đô thì khu vực này trong quy hoạch cũng hạn chế phát triển dự án mới, cho nên căn hộ nội đô trở thành loại hàng hóa khá đặc biệt, khan hiếm, dẫn đến giá tăng vọt.

Ông Đính cho rằng, chính quyền địa phương, chính quyền thành phố nên phát triển các dự án nhà ở, các dự án chung cư ở những khu vực nằm trong quy hoạch tập trung. Tại những vùng nằm trong quy hoạch phát triển dân cư, đẩy mạnh và ưu tiên các dự án được phép phát triển, tạo ra nhiều nguồn cung mới phù hợp với nhu cầu của người dân, khi đó áp lực nhà ở, áp lực cầu trên thị trường sẽ giảm đi và đương nhiên giá sẽ được điều chỉnh phù hợp với khả năng kinh tế của người dân.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Trí Hiếu phân tích, sở dĩ giá căn hộ ở nội đô tăng là do, sau đại dịch Covid-19, người dân ở xung quanh khu vực nội thành và vùng lân cận Hà Nội, TP.HCM trở lại thành phố làm việc, nhu cầu thuê nhà, mua nhà tăng cao. Do đó, giá thuê nhà cũng như mua căn hộ tại nội đô tăng lên.

Cũng theo ông Hiếu, trong 2 năm qua, vấn đề xây dựng chung cư ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM gặp nhiều trở ngại, khó khăn trong việc làm thủ tục giấy tờ, quỹ đất. Cùng với đó, nguồn cung các căn hộ thì hầu như không thay đổi nhiều. Có chăng là tăng thêm các chung cư cao cấp hoặc căn hộ cao cấp, chứ căn hộ cho người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp thì hầu như không tăng đáng kể trong khi nhu cầu mua nhà của những đối tượng này thì tăng rất cao.

“Theo Tổng cục Thống kê, giá sinh hoạt thời gian qua tăng khoảng 4% nhưng trên thực tế mức giá này tăng cao hơn nhiều. Giá xăng dầu, thực phẩm, nhu cầu tiêu thụ hàng ngày tăng lên rất cao, do đó, giá các căn hộ cho thuê cũng như bán tăng cao là điều dễ hiểu. Thêm một lý do nữa là thị trường bất động sản hầu như đóng băng, có nghĩa là giao dịch trên thị trường bất động sản giảm xuống ở mức rất thấp. Khi bất động sản không có thanh khoản thì chỉ có 2 hướng, giá đi xuống hoặc giá đi lên. Giá đi xuống hầu như không xảy ra vì những phí tổn trong xây dựng đã đẩy giá bất động sản lên… Đó là những lý do đang tác động đến giá cho thuê cũng như giá mua các căn hộ”, TS. Nguyễn Trí Hiếu lý giải.

Ông Hiếu cho biết thêm, giấc mơ mua được một căn nhà để ở, an cư lạc nghiệp không chỉ là nhu cầu của người Việt Nam mà còn là của nhiều người dân trên thế giới. Làm sao thực hiện được “giấc mơ” đó thì Chính phủ đã có chương trình xây 1,2 triệu căn nhà để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, tuy nhiên, kế hoạch đó mới chỉ nằm trên giấy và chưa được thể hiện qua những kế hoạch cụ thể cho từng vùng miền. Thực tế cũng chưa có chương trình tín dụng nào đang hướng tới mục tiêu xây 1,2 triệu căn nhà cho người dân ngoài gói 120.000 tỷ của các ngân hàng thương mại.

“Tôi cho rằng, từ nay đến cuối năm, giá căn hộ cho thuê cũng như bán sẽ tiếp tục tăng. Có khả năng cuối năm nay, giá nhà sẽ tăng cao hơn mức 17%, vì đó là thời điểm người dân mua nhà nhiều nên tôi dự đoán, giá căn hộ có thể tăng lên 20%. Những thành phố lớn như Hà nội, Đà Nẵng, Cần Thơ, TP.HCM là những vùng có lẽ giá căn hộ mua cũng như cho thuê sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới”, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết.

Theo dự báo từ năm 2023 - 2025, Hà Nội sẽ có thêm 157.000 hộ gia đình. Tuy nhiên, nguồn cung tương lai chỉ có 59.000 căn hộ các hạng, 9.000 nhà ở thấp tầng và 18.700 nhà ở xã hội dự kiến mở bán, thiếu hụt 70.300 nhà ở.

Hà Nội đang phấn đấu thu nhập bình quân đầu người năm nay đạt 150 triệu/người/năm. So với 2019, mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6%/năm, trong khi đó, mức tăng trưởng giá căn hộ từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 là 13%/năm. Qua những con số trên có thể thấy, tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội đang ở mức thấp hơn so với mức tăng trưởng giá căn hộ. Như vậy, người dân sống tại Hà Nội sẽ ngày càng khó tiếp cận với việc mua nhà, nhất là phân khúc căn hộ nội thành.