Đất đấu giá ‘nóng hầm hập’, nhà đầu tư cẩn trọng không mất 'cả chì lẫn chài'

Hơn một tháng sau khi lệnh nới lỏng giãn cách được nhiều địa phương áp dụng, hoạt động đấu giá đất ở nhiều nơi đang "sôi sục" trở lại, giá đất được thổi lên cao gấp nhiều lần giá thị trường.

Sốt khắp nơi

Mới đây, 25 lô đất thuộc khu X4 phường Mai Dịch (quận Cầu Giấy, Hà Nội) dù có giá khởi điểm từ 104,7 - 182,3 triệu đồng/m2. Nhưng kết quả của phiên đấu giá sau đó đã khiến nhiều người bất ngờ vì giá trúng cao gấp 2 - 2,6 lần mức giá khởi điểm. Trong đó, giá thấp nhất là 162,7 triệu đồng/m2, giá trúng cao nhất là 364,3 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, dù mức giá khởi điểm cao ngất ngưởng, nhưng phiên đấu giá này càng trở nên sôi động khi có tới 800 - 900 hồ sơ nộp tham dự.

Hay phiên đấu giá 57 lô đất tại khu Góc Quéo 2, xã Hồng Dương, huyện Thanh Oai được tổ chức đấu giá với giá khởi điểm từ 5,3 triệu đồng/m2. Dù chỉ có 57 lô đất được mang ra đấu giá nhưng phiên đấu giá có tới hơn 2.000 hồ sơ và 400 người tham dự. Kết quả sau phiên đấu giá trên chủ yếu là mức giá trên 20 triệu đồng/m2.

Không chỉ tại Hà Nội, tại nhiều địa phương khác, đất đấu giá cũng “nóng hầm hập”

Phiên đấu giá dãy LK11, khu dân cư Yên Ninh, thị trấn Nếnh (Bắc Giang) cũng ghi nhận lô trúng cao nhất trị giá hơn 8,3 tỷ đồng với diện tích hơn 150m2, tương đương 55 triệu đồng/m2. Hầu hết các lô đất đều chênh lệch hơn 1 tỷ đồng/lô so với giá khởi điểm.

Hay tại thôn Yên Bình, xã Quang Lộc (Can Lộc, Hà Tĩnh) tổ chức đấu giá 18 lô đất đã thu hút hơn 100 hồ sơ tham gia. Kết quả đấu giá thành công 100% lô đất với tổng số tiền thu về gần 17,5 tỷ đồng, vượt giá khởi điểm 7 tỷ đồng. Đặc biệt, có những lô đất giá khởi điểm 685 triệu đồng được đấu lên tới gần 1,3 tỷ đồng, gấp đôi giá khởi điểm.

Trên thực tế, đất nền đấu giá luôn là hàng hiếm và là "gà đẻ trứng vàng" của giới đầu tư bất động sản. Đặc biệt, thời điểm thị trường bất động sản đang trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19 kéo dài, đất nền vẫn là kênh đầu tư được nhiều người ưu tiên.

Bởi vậy, tại nhiều nơi tổ chức đấu giá, không chỉ người dân ở địa phương đó mà một lượng lớn nhà đầu tư từ các tỉnh thành khác nhau sẽ đổ về nộp hồ sơ, tham gia đấu giá.

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư chia sẻ, giá trúng tại nhiều phiên đấu giá hiện nay quá “ảo” và có sự tham gia thổi giá của lực lượng môi giới.

Tại một số phiên đấu giá đất, có trường hợp nhân viên môi giới dùng chiêu trò thỏa thuận ngầm để thông đồng, bắt tay nhau nhằm “thổi” giá.

Dễ thấy nhất là việc họ huy động hàng chục người xếp hàng, thậm chí còn giả chen lấn để tạo ra khung cảnh nhộn nhịp tại các khu vực đấu giá, trong các giao dịch nhà đất.

Ngoài ra tại nhiều địa phương, lợi dụng thông tin chính quyền công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, triển khai đấu giá các khu đất có vị trí đắc địa hay khu đô thị mới... nhiều nhà đầu tư hoặc môi giới tung tin đồn, “thổi” giá để mua đi bán lại và lôi kéo người tham gia theo tâm lý đám đông vào các giao dịch bất động sản.

Do giá bị “thổi” quá cao, nên một số người tham gia phiên đấu giá vừa qua, có người sau khi trúng đấu giá đã rao bán suất mua ngay với giá chênh không lớn nhưng vẫn chưa thể “chuyền tay” ngay được do giá trúng đã ở mức “trên trời”.

Cẩn trọng “tiền mất tật mang”

Anh Nguyễn Tuấn Ngọc (Thanh Xuân, Hà Nội), một nhà đầu tư ở Hà Nội có nhiều năm kinh nghiệm tham gia các phiên đấu giá đất chia sẻ, tại một số buổi đấu giá, giá thường bị đẩy lên cao trong các trường hợp việc đấu giá bị giới đầu cơ thao túng. Khi đất đấu giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, không có người mua, nhiều trường hợp trúng đấu giá lại "bỏ cọc”.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thời gian gần đây, đất đấu giá “sốt” là do nguồn cung đất nền khan hiếm. Do không phê duyệt được các dự án chính thống, không có nguồn thu nên các địa phương tạo ra các dự án đấu giá đất để cung cấp nguồn cung cho thị trường.

Bên cạnh đó, đất đấu giá có pháp lý ổn định do là đất công nên thị trường này đang nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ giới đầu tư.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư tham gia đấu giá đất giống như tham gia một cuộc chơi may - rủi. Nếu trúng được giá rẻ hơn so với thị trường thì khả năng thanh khoản lớn và có lãi. Còn nếu nhà đầu tư “ôm” phải giá cao thì phải buộc bán giá cao và việc này rất khó để có người mua nên đường cùng là phải bỏ cọc.

Chính vì vậy, khi nhà đầu tư tham gia vào thị trường đất đấu giá cần thẩm định, so sánh giá với các địa điểm tương đồng. Điều này sẽ tránh bị cuốn theo dòng thổi giá và phải "bỏ của chạy lấy người".

Chuyên gia tài chính Nguyễn Huy Thành cũng cho rằng, kinh doanh bất động sản theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tiềm ẩn nhiều rủi ro, ví dụ khi tham giá đấu giá đúng thời điểm giá đất thị trường ở khu vực đấu giá đang bị “sốt”, nhà đầu tư chạy theo để trúng thầu, đến khi muốn thanh khoản thì giá hạ xuống sẽ bị thua lỗ; hoặc trong tình trạng trúng đấu giá nhưng không có tiền thanh toán, sẵn sàng đi vay lãi để đầu tư cũng sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro.

“Khi tham gia đấu giá, nhà đầu tư cần phải tìm hiểu kỹ thông tin thị trường tại khu vực đó, nếu bỏ giá cao hơn thực tế khi thanh khoản sẽ rất khó khăn; bên cạnh đó nhà đầu tư cũng cần phải biết “liệu cơm mà gắp mắm”, cân nhắc tiềm lực tài chính sẵn có khi tham gia đấu giá, tránh trường hợp lợi nhuận đâu chưa thấy lại mất cả chì lẫn chài”, chuyên gia Nguyễn Huy Thành phân tích.