'Cơn sốt' ngầm trên thị trường nhà phố phía Nam

Nhà phố 4-5 tỉ đồng gây sốt

Sức nóng BĐS liền thổ dường như không chỉ thể hiện ở phân khúc đất nền mà nhà phố - loại hình người ta hay gọi là dành cho người có điều kiện cũng không ngừng tăng trưởng về giá và sức mua trong thời gian qua. Đáng nói, sự biến động về giá nhà phố diễn ra ở hầu hết các quận, huyện của Tp.HCM, đặc biệt là tại khu vực Tp.Thủ Đức.

Có thể nói, chưa khi nào giá nhà phố có mức tăng mạnh như hiện nay. Nhà trong hẻm nhỏ tại hầu hết các phường gần khu vực trung tâm đến nay không còn dưới mức 50 triệu đồng/m2, diện tích càng nhỏ, giá càng cao, do nhu cầu ở quá lớn. Không chỉ những căn nhỏ trong các khu dân cư, với nhà phố tại các dự án được quy hoạch bài bản, giá tăng còn chóng mặt hơn.

Đơn cử, tại dự án Gia Hòa (quận 9), nếu như năm 2018 giá giao dịch chỉ quanh mức 40-50 triệu đồng/m2, thì nay đã tăng lên 80-100 triệu đồng/m2. Ngay kế bên, một dự án đất nền đường Tăng Nhơn Phú do Thủ Đức House làm chủ đầu tư bán cách đây 3 năm có giá trung bình cũng chỉ từ 50-60 triệu đồng/m2, nay đã vượt mức 100 triệu đồng/m2 mà không có để mua.

Hay tại dự án Khu đô thị Vạn Phúc, cách đây gần một năm, giá một căn nhà phố 7x20m chiều rộng nằm trên trục đường 13m có giá trung bình 15-16 tỷ đồng, thì hiện nay giá trên thị trường thứ cấp đã lên đến 24-25 tỷ đồng.

Theo anh Th, một người dân sống ở đường 48, phường Hiệp Bình Phước, Tp.Thủ Đức cách đây 6 tháng, căn nhà có diện tích 68 m2 sát nhà anh được bán ra với giá 4,2 tỷ đồng, lần sang tay mới đây đã tăng lên 7 tỷ đồng.

Tính ra căn nhà đó có giá khoảng 100 triệu đồng/m2, nhưng vẫn khó nói là cao hay thấp, bởi hiện nay nguồn cung khu vực này không nhiều, trong khi nhu cầu tăng cao, nên nhiều người dù thấy giá cao vẫn mua, vì không mua sợ sau đó giá lại tăng tiếp và gần như chắc chắn là như vậy.

Không chỉ TP. Thủ Đức, cơn sốt giá nhà phố còn lan rộng sang Bình Dương, nhất là tại 2 thành phố liền kề là Dĩ An và Thuận An. Chẳng hạn, nhà phố dự án Him Lam Phú Đông tại Dĩ An được bán ra từ đầu năm 2016 với mức giá trung bình 23 triệu đồng/m2, đến nay đã tăng lên khoảng 100 đồng/m2, nhưng hầu như không có người bán. Tại khu Trung tâm hành chính Dĩ An, 5 năm trước giá cũng chỉ dao động từ 16-18 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 70-80 triệu đồng/m2.

Việc tăng giá mạnh từ các dự án cũ khiến cho việc "săn" nhà phố tại khu vực này đã khó càng thêm khó. Mới đây, dự án nhà phố liền kề Cité D’amour tại Dĩ An ngay sau khi công bố giá bán chỉ từ 4,5-5 tỷ đồng/căn đã lập tức gây sốt. Dự án chỉ có 77 căn nhà phố xây sẵn, nhưng có đến hàng trăm người đăng ký mua, nên theo chia sẻ của đơn vị phát triển dự án, khả năng sẽ phải tổ chức bốc thăm để tạo sự công bằng cho khách hàng.

Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam, tốc độ đô thị hóa tại Tp.HCM cao kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng nhanh nhưng nguồn cung tại đây đang dần khan hiếm khiến giá nhà luôn cao "ngất ngưởng". Do đó, các khu vực vùng ven Tp.HCM dần được chú ý bởi sự phát triển của cơ sở hạ tầng khiến cho kết nối giữa TP và các khu vực này ngày càng thuận tiện, nhanh chóng hơn. Trong đó, thị trường BĐS tại Bình Dương được xem là có sức hút bậc nhất, đặc biệt là thành phố Dĩ An và Thuận An – nơi chỉ cách trung tâm Tp.HCM khoảng 1 giờ chạy xe.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh, hiện nay, các căn nhà phố có giá dao động từ 4-6 tỷ đồng tại Bình Dương được tìm kiếm nhiều bởi mức giá này được xem là "mềm" so với giá nhà phố tại Tp.HCM. Với sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng và tốc độ phát triển của kinh tế khu vực, nhà phố tại Bình Dương nhiều khả năng có giá trị gia tăng lớn trong dài hạn. Vậy nên, loại hình này trở thành kênh đầu tư sinh lời hấp dẫn dành NĐT. Đó cũng chính là lý do thời gian qua nhà phố khu vực Bình Dương được tìm kiếm nhiều.

Quả thực, có những khu vực chỉ cần có thông tin một căn nhà phố được rao bán, ngay lập tức có đến hàng chục người đến tìm hiểu và nhiều câu chuyện dở khóc, dở cười cũng từ đây mà ra. Nhiều người vì cọc ít bị "bẻ cọc" là chuyện thường xảy ra trên thị trường nhà phố trong bối cảnh khan hiếm cung, sức mua nhiều. Không có thống kê đầy đủ về giao dịch cũng như mức giá chung tăng đến mức nào, song theo ghi nhận thực tế của thị trường nhà phố thời gian gần đây, nhiều căn đã tăng 30-50%, thậm chí cao hơn so với cuối năm 2020.

Vì sao nhà phố lại "nóng"

Nhiều ý kiến cho rằng, giá nhà đất đang trong cơn sốt "ảo" nên đứng ngoài chờ đợi, nhưng cũng có người sớm "vào hàng" và kiếm được bộn tiền nhờ tận dụng được cơ hội giá tăng, và tất nhiên, cũng có người phải "ôm hận" vì không nhận diện được thời cơ.

Lý giải về cơn sốt giá nhà phố thời gian qua, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty DRH Holdings cho rằng, không chỉ các nhà đầu tư, người mua nhà để ở, mà ngay cả các doanh nghiệp đầu tư BĐS cũng không lường được thị trường thời gian qua. Thực tế, nhiều doanh nghiệp không khỏi hối tiếc, giá như lúc đó đừng mở bán vội, mà để đến bây giờ mới bán thì lời to. Điều đáng nói nhất là hiện nay, quỹ đất ở Tp.Thủ Đức không còn, mà quỹ đất không còn thì không có sản phẩm mới, trong khi nhu cầu gia tăng đột biến, nên giá nhà tăng là tất yếu.

Còn theo ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time, thời gian qua, BĐS tăng giá ở khắp nơi, có nơi tăng thực, có nơi tăng ảo, nhưng riêng với thị trường nhà phố Thủ Đức và các khu vực giáp ranh, có lẽ sự tăng giá là thực.

"Tp.Thủ Đức và khu vực Dĩ An, Thuận An được xem là lõi của tốc độ đô thị hóa. Cùng với hàng loạt khu công nghệ cao, khu công nghiệp thu hút hàng vạn người lao động và các chuyên gia mỗi năm, nên nhu cầu gia tăng đột biến. Nhu cầu thì không ngừng tăng, trong khi nhà liền thổ khan cung nên giá nhà khó giảm", ông Tiến chia sẻ.

Cùng quan điểm, ông David Jackson cho rằng, dù có giá cao hơn căn hộ, nhưng thị trường nhà liền thổ gần như chưa bao giờ giảm nhiệt do nhu cầu về loại hình BĐS này luôn rất lớn. Khác với căn hộ chung cư – thường chỉ có thể sử dụng cho mục đích cư trú hoặc cho thuê, nhà phố còn có thể sử dụng cho mục đích kinh doanh.

Ngoài ra, nhà phố còn có tính đa dụng hơn do có tổng diện tích sàn lớn nên chủ nhà có thể kết hợp việc sinh sống cùng với cho thuê mặt bằng kinh doanh. Các phòng trống tầng trên còn được tận dụng cho mục đích cho thuê ở. Từ đó, giá trị sinh lợi của nhà phố dưới góc nhìn về tài chính cũng cao hơn căn hộ.

"Nếu giá căn hộ thường có xu hướng tăng trưởng đều, biên độ tăng nhỏ thì nhà phố có giá trị tăng nhanh, thậm chí có khi giá trị thực tăng đến vài lần chỉ trong vài năm tùy vào độ phát triển của cơ sở hạ tầng và khu đô thị xung quanh. Như vậy, ngoài nhu cầu ở, nếu xét thêm yếu tố đầu tư sinh lời thì nhà phố rõ ràng là lựa chọn được thu hút người mua hơn so với căn hộ", ông David Jackson nhấn mạnh.

Một nguyên nhân nữa khiến thị trường nhà phố tăng mạnh thời gian qua theo các chuyên gia là bởi các sản phẩm như nhà phố xây sẵn, nhà lẻ… vốn có tính tích lũy và an toàn cao nên được ưa chuộng hơn so với những sản phẩm khác. Các sản phẩm đất nền, đất rẫy tuy mang lại nhiều cơ hội có, nhưng rủi ro cũng cao do đặc thù thường không xuất phát từ nhu cầu thực, còn với các nhà đầu tư "ăn chắc, mặc bền" thì nhà phố là kênh an toàn gần như tuyệt đối và giá trị chỉ có tăng theo thời gian.