Cần giải pháp đồng bộ để 'hạ nhiệt' thị trường bất động sản

Những tháng đầu năm nay, giá bất động sản tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh tăng mạnh, nhất là đất nền vùng ven. Giá chung cư cũng tăng khoảng 15-20%, tạo ra một mặt bằng giá mới, khiến người có thu nhập thấp càng khó mua nhà. Tại 2 thành phố này đã không còn chung cư dưới 25 triệu đồng/m2. Các thị trường mới nổi đang thu hút giới đầu tư như: Bắc Ninh, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Đồng Nai, Vũng Tàu. Thậm chí, các tỉnh Tây Nguyên cũng xảy ra tình trạng sốt đất cục bộ. Giá bất động sản tại một số địa phương có nơi tăng gấp đôi so với thời kỳ chưa có dịch Covid-19. 

Lý giải về hiện tượng tăng giá bất động sản từ cuối năm ngoái đến nay, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, việc tăng giá này là xu hướng chung do nguồn cung chưa đáp ứng được, nguồn cầu thì tăng nên giá tăng.

Lệch pha cung-cầu được xem là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giá nhà, đất tăng cao. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, 3 tháng đầu năm nay, chỉ có 22 dự án nhà ở thương mại hoàn thành xây dựng với hơn 5.000 căn được bán ra thị trường, số lượng dự án bằng khoảng 47% so với Quý 4 năm 2021.

Nguồn cung về nhà ở thương mại vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt là số lượng dự án được cấp phép mới chỉ bằng khoảng 41% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đất nền chỉ có có 9 dự án với 1.850 ô đất nền được tung ra thị trường.

Như vậy, có thể thấy, nguồn cung trên thị trường là rất nhỏ so với nhu cầu của người mua nhà ở thực, cũng như khách hàng có nhu cầu đầu tư. Việc kiểm tra, rà soát và “siết” chặt các dự án bất động sản tại nhiều địa phương đang khiến hàng loạt dự án chưa thể triển khai.

Bên cạnh đó, thủ tục để thực hiện được một dự án bất động sản hiện nay quá rườm rà, gây rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp. Ông Nguyễn Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Phương Đông cho biết, các dự án bất động sản được điều chỉnh bởi rất nhiều luật quy định hiện hành như Luật Đầu tư, Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản. Do đó, để các dự án thực hiện được thuận lợi, đúng tiến độ, cần có sự đảm bảo chính sách, các bộ luật phải đồng nhất, không chồng chéo để doanh nghiệp thực hiện thủ tục thông suốt. 

"Các dự án để xong quy trình pháp lý, theo quy định thì mất 1 năm, nhưng thực tế chúng tôi thực hiện mất đến 2-3 năm hay lâu hơn nữa do chồng chéo giữa các dự án luật", ông Tuấn nói.

Vấn đề đang được đặt ra là, liệu thị trường bất động sản nước ta có nguy cơ bong bóng như cách đây 15 năm, khi dòng tiền “rẻ” chảy rất nhiều vào kênh đầu tư này? Theo phân tích của các chuyên gia, thị trường hiện nay có một số dấu hiệu giống như năm 2008, khi một số bản quy hoạch mới được công bố và việc đầu tư hạ tầng được triển khai ở một số đô thị mới. Giá đất và nhà tăng trên 15%, gấp nhiều lần mức tăng trưởng chung của nền kinh tế. 

Mặc dù Ngân hàng nhà nước có những động thái để hạn chế nguồn tiền chảy vào bất động sản, nhưng bằng nhiều hình thức, nguồn vốn từ Ngân hàng vẫn đổ vào thị trường này rất nhiều. Tính đến hết quý 1 năm nay, nguồn vốn tín dụng bất động sản tăng khoảng 2,4% so với đầu năm. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản là 2,23 triệu tỉ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. 

Chuyên gia tài chính, Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu cảnh báo, thị trường bất động sản vẫn chủ yếu dựa vào vốn từ Ngân hàng, khoảng 80% vốn trong thị trường bất động sản đến từ Ngân hàng. Nếu Ngân hàng tiếp tục đổ vốn vào thì đến giai đoạn thị trường bất động sản đi vào khủng hoảng thì Ngân hàng sẽ chịu thiệt hại nhiều nhất. Đến khi giá bất động sản xuống thì Ngân hàng sẽ có nguy cơ bị nhiều nợ xấu và nợ mất vốn.

Chuyên gia kinh tế, Tiến sỹ Vũ Đình Ánh cho rằng, dòng vốn trước đây đổ vào sản xuất kinh doanh, nhưng do khó khăn nên một số doanh nghiệp, hộ gia đình đã hướng dòng vốn đó vào thị trường bất động sản. Đó là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản nóng lên một cách đột ngột như trong thời gian qua. 

Vì vậy, việc hướng dòng vốn vào sản xuất, kinh doanh để phát triển nền kinh tế là rất quan trọng. Giải pháp trước mắt cần thực hiện trong chương trình phục hồi kinh tế là tạo cơ chế cho người có thu nhập thấp dễ dàng hơn trong việc tiếp cận với nhà ở. 

Tiến sỹ Vũ Đình Ánh nêu ý kiến: "Tôi cho rằng, Chương trình phục hồi kinh tế-xã hội là một cơ hội để chúng ta dành nguồn lực, chính sách, cơ chế để trong vòng 2 năm đó, làm thay đổi hẳn bộ mặt của phân khúc thị trường nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp. Tập trung vào phân khúc này không chỉ giải quyết được vấn đề phục hồi phát triển kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng mà còn giải quyết được hàng loạt vấn đề xã hội".

Theo giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, một trong những giải pháp để thị trường phát triển bền vững là phải cải cách chính sách thuế trong lĩnh vực bất động sản. 

Giáo sư Võ cho biết, ở nhiều nước phát triển, chỉ một trăm nghìn đô là có thể mua được một căn biệt thự có sân vườn. Tuy nhiên để giữ được căn biệt thự này là khó, bởi vì phải có việc làm, có thu nhập thì mới có tiền đóng thuế. Đó là cách tiếp cận của một số nước họ tạo ra một thị trường bất động sản rất phù hợp với giá cả bình dân. Người đi làm 5-6 tháng là có thể mua được một căn nhà nhưng phải mua nhà phù hợp với công việc mà mình đang có. Còn ở nước ta, nếu cứ để thuế thấp thì sẽ dẫn đến việc người ta rất dễ đầu cơ.

Theo khảo sát của kênh Batdongsan.com.vn, nhu cầu mua nhà và bất động sản nói chung của người Việt Nam vẫn rất lớn, có tới 92% số người được khảo sát mong muốn và có ý định mua bất động sản trong tương lai, trong đó có hơn một nửa đang tìm mua nhà trong vòng 2 năm tới. Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội là 2 địa điểm được nhiều người lựa chọn mua nhất, tiếp đến là các tỉnh tiếp giáp 2 thành phố lớn này. 

Theo phân tích của các chuyên gia, thị trường bất động sản đang phục hồi theo đà phục hồi của nền kinh tế. Giá nhà thương mại dự kiến sẽ tiếp tục tăng do chi phí đất tăng, chi phí xây dựng leo thang, lượng cầu ổn định trong khi nguồn cung tạm thời còn hạn chế. Những tín hiệu lạc quan của kinh tế vĩ mô, đầu tư công đang tạo niềm tin cho nhà đầu tư. 

Cần nhiều giải pháp đồng bộ để thị trường bất động sản không phát triển “nóng và ảo”. Nhưng cũng không nên siết tín dụng nhanh và đột ngột, có thể khiến thị trường tê liệt, dẫn tới hậu quả nghiêm trọng, khó lường./.