Bỏ việc áp định lượng giao dịch bất động sản theo năm của cá nhân

Theo đó, dự thảo (lần 2) đã bỏ đề xuất nhiều phương án nhận diện cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai từ 3-5 nhà ở, căn hộ chung cư trong 12 tháng là cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Phương án này thu hút sự quan tâm của dư luận với nhiều ý kiến trái chiều, đa dạng. Các chuyên gia nhận xét, sở dĩ có quy định này tại Dự thảo là nhằm hạn chế phần nào tình trạng đầu cơ, lướt sóng, giúp đưa các sản phẩm bất động sản đến tay người có nhu cầu sở hữu, sử dụng thật.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, việc hướng dẫn chi tiết mang tính định lượng là cần thiết để làm rõ các khái niệm liên quan, để các cơ quan nhà nước có thể áp dụng một cách chính xác. Tuy nhiên, cần tránh cách hiểu mang tính "định tính" như hiện nay.

Mặt khác, hiện nay, việc liên kết hệ thống thông tin dữ liệu đất đai cũng cần phải được xây dựng, hoàn hiện và liên thông. Có như vậy mới dễ dàng đối chiếu, kiểm soát dữ liệu kinh doanh bất động sản thì những qy định cụ thể này mới có khả năng đi vào thực tiễn và đảm bảo tính công bằng.

Các chuyên gia cho rằng, vấn đề quan trọng là việc quản lý dữ liệu để kiểm soát số lượng bán, cho thuê. Trên thực tế, nếu không có dữ liệu để kiểm soát kỹ, người kinh doanh có thể lách luật, nhờ người đứng tên. Do đó, cần siết các quy định về quản lý môi giới như phải có chứng chỉ và mã số hành nghề; phải điền mã số vào các giao dịch để có cơ sở dữ liệu quản lý những giao dịch này...

Tại Dự thảo (lần 2) Nghị định quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Bộ Xây dựng phát hành để lấy ý kiến đóng góp đã không còn quy định cá nhân chỉ được bán, chuyển nhượng 3-5 căn nhà/năm như dự thảo trước đó.

Cụ thể, ngày 5/3, dự thảo Nghị định quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ghi rõ, những trường hợp kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp được quy định tại Điều 5 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP gồm: sơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật; cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.

Cùng đó là tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó còn có các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật cũng là một trong những trường hợp kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp.

Liên quan đến việc xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty đầu tư Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, cần quy định theo hướng có lộ trình để thực hiện và tính toán cho hợp lý. Bởi giá trị của các ản phẩm bất động sản không giống nhau. Có bất động sản trị giá 1 tỷ đồng những cũng có sản phẩm trị giá gấp 10 lần, thậm chí gấp cả trăm lần so với các sản phẩm khác.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đề xuất, những người mua bán kiếm lời cần kiểm soát bằng công cụ thuế bất động sản mà Bộ Tài chính đang đề xuất xây dựng luật. Với những người bán bất động sản ngay sau khi mua sẽ chịu mức thuế cao hơn những người mua để ở hoặc ở một thời gian mới bán. Việc quản lý giao dịch sẽ cần hỗ trợ của các quy định, hệ thống tra cứu liên thông toàn quốc về dữ liệu đất đai, nhà ở hay định danh điện tử… Có như vậy mới giảm được đầu cơ, giúp thị trường mua bán ngày càng minh bạch.

Dưới góc nhìn chuyên gia, Tiến sỹ Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính nhận xét, điều quan trọng nhất hiện nay là phải có cơ chế đảm bảo các cá nhân kinh doanh đúng luật. Mua bán, chuyển nhượng rõ ràng công khai và đóng thuế đầy đủ.

Thậm chí, có thể xem xét nghiên cứu tăng mức thuế đối với những trường hợp mua bán theo kiểu "lướt sóng", mua hôm nay bán ngày mai. Trong thực tế, một số quốc gia đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản.

Đơn cử như tại Singapore, đất mua đi bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua bán. Sau 2 năm, mức thuế suất là 50% và sau 3 năm là 25%, ông Thịnh dẫn chứng.

Hiện nay, một số nước đã áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua bán lại. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh, thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thuế suất thấp hơn.

Bộ Xây dựng cho biết, ngày 28/11/2023, tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với 10 Chương 83 điều (Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15). Tại Luật này, Quốc hội đã giao Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung để bảo đảm cơ sở cho việc triển khai Luật Kinh doanh bất động sản.

Ngày 8/1/2024, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 19/QĐ-TTg về danh mục và phân công cơ quan chủ trì soạn thảo văn bản quy định chi tiết thi hành các luật, nghị quyết được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp 6; trong đó, Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan nghiên cứu, xây dựng dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023./.