Bất động sản tăng nóng, liệu có lặp lại khủng hoảng trong quá khứ?

Để giúp các nhà đầu tư có cái nhìn rõ hơn về thị trường bất động sản hiện nay và triển vọng của năm 2022 nhằm xác định rõ hơn cơ hội và tránh rủi ro, phóng viên Đài Tiếng nói Việt Nam có cuộc phỏng vấn với bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển của CBRE Việt Nam.

PV: Thưa bà Nguyễn Hoài An, thị trường bất động sản trong năm 2021 tăng giá rất mạnh, đặc biệt trong giai đoạn cuối năm. Lý do vì sao dịch bệnh Covid-19 tác động ngược lại, làm tăng giá trên thị trường mà trước đó rất ảm đạm?

Bà Nguyễn Hoài An: Thị trường bất động sản ngay từ trước khi dịch bệnh cũng đã diễn ra rất sôi động. Nhu cầu đầu tư hoặc nhu cầu về nhà ở vẫn còn rất lớn bởi ở các thành phố lớn vẫn đang phát triển. Yếu tố dịch bệnh càng thúc đẩy phát triển hơn về thị trường bất động sản.Khi bị tác động bởi dịch Covid-19, nhu cầu đi lại hạn chế, mọi người sẽ có một dòng tiền nhàn rỗi. Và bất động sản là kênh để các nhà đầu tư lựa chọn vào thời điểm này. Các hoạt động mua bán giao dịch diễn ra tấp nập không chỉ ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội... mà còn lan sang một số tỉnh thành lân cận.

Trong khi cầu bất động sản lớn, nguồn cung lại bị hạn chế, đặc biệt ở khu vực TP.HCM khiến cho ngưỡng giá liên tục tăng cao. Đây có lẽ là một trong những nguyên nhân mà chúng ta đã nhìn thấy dẫn đến câu chuyện giá bất động sản tăng cao trong 2 năm dịch bệnh diễn ra và đặc biệt là cuối năm 2021.

PV: Theo bà, thị trường chứng khoán, chiếc bình thông nhau với thị trường bất động sản, cũng đang tăng rất mạnh. Liệu diễn biến tương tự năm 2008, 2009, 2010 có lặp lại hay không với những dấu hiệu chứng khoán tăng điểm và giá bất động sản tăng mạnh trước khi lao dốc?

Nguyễn Hoài An: Nhìn tại thời điểm này, chúng ta thấy điểm khác biệt của thị trường bất động sản sau giai đoạn 2008 cho đến 2010, yếu tố khác biệt rõ ràng nhất liên quan đến tính thực chất. Thời điểm những năm 2008, 2009, 2010, có rất nhiều yếu tố mang tính "bong bóng". Nhiều chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm, tiềm lực tài chính, nhưng câu chuyện bây giờ đã sang hướng khác. Các chủ đầu tư đã được cọ xát rất nhiều trong thời gian hơn 10 năm qua, mang đến cho họ nhiều kinh nghiệm để tính toán cân nhắc về số lượng, giá cả hợp lí. 

Với những dự án bất động sản đã được xây dựng thì không chỉ dừng lại ở các căn hộ, căn nhà mà còn cả hệ sinh thái gắn liền với nó bao gồm các tổ hợp tiện ích xung quanh đáp ứng và đảm bảo cuộc sống của những cư dân khi chuyến về sinh sống. Đó chính là sự khác biệt rất rõ ở thời điểm này so với trước đây. Ngoài ra, thị trường và thông tin ngày nay rõ ràng và minh bạch hơn rất nhiều bao gồm thông tin từ chủ đầu tư tự cung cấp, vấn đề pháp lý, hạ tầng...

PV: Với những yếu tố, dấu hiệu mà vừa chia sẻ, bà nhận định như thế nào về thị trường bất động sản trong năm 2022?

Bà Nguyễn Hoài An: Thị trường bất động sản đã phát triển hơn 25 năm vừa qua, song vẫn ở giai đoạn giữa của quá trình phát triển, các sản phẩm bất động sản cao tầng, nhà ở thấp tầng ở các thành phố lớn đang lan dần sang địa phương khác thì trong ngắn hạn nhu cầu mua sản phẩm mới, nhu cầu sử dụng, nhu cầu đầu tư vẫn còn ảnh hưởng rất lớn để phát triển.

Tuy nhiên, trong vài năm vừa qua do ảnh hưởng của dịch bệnh nên tác động mạnh mẽ đến hạn chế nguồn cung. Khu vực TP.HCM ngày càng khan hiếm nguồn cung bởi dịch bệnh làm hạn chế mua bán hơn. Trong thời gian tới, nếu nguồn cung được gỡ nút thắt, chúng ta sẽ có nhiều sản phẩm hơn trên thị trường, nhịp độ phát triển sẽ hài hòa hơn. Tuy nhiên, sẽ không được nhiều kì vọng như những năm vừa qua.

PV: Với bất động sản Thủ đô, theo bà khu vực nào sẽ tăng trưởng cao trong thời gian tới?

Nguyễn Hoài An: Thị trường bất động sản Hà Nội có một số khu vực khá sôi động trong thời điểm này. Ngoài khu vực trung tâm, nếu có cơ hội đầu tư sẽ có khả năng giữ giá trị luôn ở ngưỡng cao. Tuy nhiên, bất kì sản phẩm đầu tư, ngành kinh tế nào ở ngưỡng giá cao thì khả năng tăng giá sẽ giảm xuống và ngược lại. 

Nếu tìm được những cơ hội đầu tư có hạ tầng kết nối tốt và ở ngưỡng giá hợp lí thì chúng ta sẽ kì vọng khả năng tăng giá vẫn còn dư địa trong thời gian tới. Điểm danh khu vực từ 10 năm qua thì khu vực phía Tây đã phát triển rất nhiều, hạ tầng kết nối rất hoàn thiện và dư địa sẽ còn nhưng không quá nhiều. Còn ở phía Bắc đến phía Đông và phía Nam bên kia sông Hồng, hiện tại chưa phát triển bằng các khu vực lân cận. Do vậy, theo tôi, khu vực sông Hồng có lẽ đó sẽ là nơi mà trong vòng 10 năm tới sẽ có nhiều dự án đầu tư, quy hoạch bắt kịp xu hướng phát triển của thị trường bất động sản Thủ đô.

PV: Xin cảm ơn bà đã trả lời phỏng vấn của chúng tôi.